أكد تقرير أخير لمؤسسة «سافيلز» العقارية الدولية المعروفة، أن هناك عشر مدن حول العالم لا يمكن منافستها ولها عالمها العقاري الخاص بها على صعيد النوعية والأسعار. وجاء في مؤشر «وورلد كلاس اندكس» للعقارات السكنية حول العالم، أن معدل أسعار العقارات في هذه المدن قد ارتفع بنسبة لا تقل عن 77 في المائة منذ ديسمبر (كانون الأول) عام 2005، على الرغم من الأزمات المالية التي عصفت بالاقتصاد العالمي وبالكثير من الدول. وبينما ارتفعت أسعار العقارات السكنية في هذه المدن بنسبة 6 في المائة منذ بداية العام الحالي أو في النصف الأول منه، فإن مؤشر سافيلز يؤكد أن هناك فجوة كبيرة الآن بين عالم المدن القديمة والتقليدية، وعالم المدن الجديدة في الأسواق الناشئة. ففيما ارتفعت الأسعار في العالم والاقتصادات المتقدمة كطوكيو ولندن وباريس ونيويورك وسيدني بنسبة 32 في المائة منذ عام 2005، فقد ارتفعت في عالم المدن الجديدة والاقتصادات الجديدة والناشئة كشنغهاي وهونغ كونغ وموسكو ومومباي وسنغافورة بنسبة لا تقل عن 123 في المائة منذ عام 2005. وكانت المدن المختلطة عرقيا والمنفتحة بين المدن القديمة أفضل أداء من المدن ذات اللون الواحد والمحدودة على الصعيد العرقي والتجاري. ويبدو من المؤشر أيضا أن مدن العالم القديم قد تأثرت بالأزمات الاقتصادية والمالية الأخيرة أكثر من غيرها من المدن الجديدة، لكن الأسعار استعادت عافيتها وأنفاسها في السنوات الأخيرة في المدن القديمة التي كانت أكثر انفتاحا على العالم الجديد ومدنه واستثماراته كما هو الحال مع لندن وباريس. وحسب سافيلز فإن تغييرا كبيرا طرأ على عالم العقار السكني في المدن الكبرى حول العالم منذ عام 2005، إذ لا تزال هونغ كونغ الأغلى من ناحية القيمة في العالم، ولا تزال أسعارها أكبر بنسبة 107 في المائة من مؤشر المدن العشر، وأكبر بنسبة 63 في المائة من لندن التي جاءت في المرتبة الثانية في المؤشر إلى جانب طوكيو وسنغافورة وباريس. وقد ارتفعت الأسعار ونمت في سنغافورة منذ خمس سنوات ونصف السنة بنسبة لا تقل عن 123 في المائة، وارتفعت في المؤشر من المرتبة السابعة عام 2005 إلى المرتبة الرابعة هذا عام (2011). ويبدو أن موقع هونغ كونغ الجغرافي بين أوروبا وأميركا الشمالية ساعدها لتكون أهم مراكز المال الخاصة بالنخبة في العالم وبوابة للصين على العالم مع ارتفاع رأس المال وعدد المواهب خلال العقد الماضي. وبالإضافة إلى الموقع الجغرافي، فإن هونغ كونغ في السنوات الأخيرة كانت المحطة التي يرغب فيها الصينيون خصوصا الأغنياء في الداخل، بسبب المؤسسات التعليمية الراقية والمؤسسات المالية الدولية وشتى أنواع الخدمات التي يرغب فيها أغنياء الصين الجدد. كما استقطبت ولا تزال تستقطب حتى الآن نخبة الأغنياء الباحثين عن عقارات نوعية وممتازة أو فاخرة في هذه الجزيرة الغنية والمتطورة. وقد أسهم الزحف الصيني إليها في رفع قيمة معظم العقارات المتوافرة فيها وبالتالي سوق العقار بشكل عام. وعلى الرغم من أن مومباي من أرخص أفضل المدن العشر عقاريا حول العالم، وتكلف عقاراتها أقل من غيرها من هذه المدن بنسبة 43 في المائة، فإن الأسعار فيها أيضا ارتفعت خلال السنوات الخمس والنصف الماضية بأكثر من 154 في المائة، أي أكثر قليلا من شنغهاي التي سجلت عن الفترة نفسها ارتفاعا على النمو بنسبة 143 في المائة. ومع هذا بقي أداء كل مدينة أداء مختلفا عن الفترة نفسها، ولم يكن هناك أي تجانس في نمو الأسعار بين هذه المدن. كما أن المؤشر يدل على أن أسعار العقارات أصبحت تشكل عاملا مهما من عوامل تشكيل قرار الاستثمار حول العالم. وعلى صعيد الإيجار يبدو أن لندن كانت على رأس اللائحة وجاءت مومباي في أسفلها. وهذا أمر مهم جدا إلى جانب أسعار المكاتب بالنسبة للشركات التي تحاول تغيير مراكزها الرئيسية أو التمدد في جميع أنحاء العالم. وقد جاءت لندن على رأس اللائحة كما ذكرنا إلى جانب باريس وهونغ كونغ وطوكيو وسنغافورة. ويعود ذلك على الأرجح إلى ارتفاع الطلب المحلي والخارجي على عقارات النخبة في هذه المدن، بالإضافة إلى تراجع حجم القروض والائتمان، مما دفع الكثيرين إلى سوق الإيجار بدل سوق الشراء. وقد ارتفعت قيمة الإيجارات في كل هذه المدن، بوتيرة أقل من وتيرة ارتفاع الأسعار أو رأس المال، ولا يزال هناك فارق كبير في نمو قيمة الإيجار بين مدن العالم القديم ومدن العالم الجديد، يصعب تلمسه من نمو رأس المال. ومع هذا تبقى قيمة وعائدات الإيجار في المدن التقليدية القديمة أهم وأكبر من المدن الجديدة. مهما يكن، فإن الجوامع المشتركة عقاريا بين هذه المدن، أكثر من الجوامع المشتركة بين المدن نفسها والأسواق المحلية التي تتبع لها، وأن المرتبة التي تتمتع بها كل مدينة ستعتمد على عوامل عدة أهمها جاذبيتها للحياة والعمل أو النشاط التجاري والقدرة على الاستثمار. ولأن بعض الحكومات تحاول لجم نمو الأسعار في بعض هذه المدن الجديدة خوفا من حصول فقاعة كبيرة، فمن المتوقع أن تواصل الأسعار ارتفاعها حتى نهاية العام الحالي ولو بوتيرة أقل ونسب أكثر تواضعا. ويقول تقرير سافيلز، إن بعض مدن العالم القديم قادرة على الاستفادة من المستثمرين الصينيين والمستثمرين الآسيويين بشكل عام، إذا ما فتحت أسواقها وحررتها أكثر للتماشي مع المتطلبات الحالية كما هو الحال في سيدني في أستراليا وطوكيو في اليابان التي تعاني الأمرين من التسونامي والهزات الأرضية وتسرب الإشعاعات النووية والتراجع الاقتصادي الكبير. وستبقى المدن التقليدية القديمة على الأرجح الأكثر جذبا للمستثمرين لما تقدمه من عقارات ممتازة وإمكانيات استثمارية مهمة، وستكون محطة آمنة لعائدات الاستثمارات في المدن الجديدة.هذا على صعيد المدن، وأغلى المدن في العالم عقاريا، أما أغلى الشوارع حول العالم، فقد أكدت مجلة «فوربس» الخاصة بالأغنياء وأغنياء الأغنياء، أن شارع أو جادة الأميرة غريس في موناكو أغلى شارع في العالم حسب الدراسة التي قامت بها مؤسسة «والث بوليتين»، حيث يصل معدل سعر المتر المربع الواحد في الشارع ما لا يقل عن 120 ألف دولار. ويبدو أيضا من الدراسة التي قامت بها المؤسسة أن الشوارع الأوروبية لا تزال أفضل من الشوارع الأميركية وشوارع الأسواق الناشئة من ناحية الأداء على الرغم من تراجع الأسعار في هذه الشوارع بنسبة 12 في المائة منذ العام الماضي. وهذا يأتي بالطبع على خلفية تراجع الأسعار في كل من لندنونيويورك بشكل عام بنسبة لا تقل عن 20 في المائة عن الفترة نفسها. ورغم أن جادة الأميرة غريس لا تزال الأغلى في العالم أيضا، فإن الأسعار فيها قد تراجعت من 190 ألف دولار للمتر المربع الواحد العام الماضي إلى 120 ألف دولار هذا العام، أي أن سعرها الحالي ليس أفضل سعرا بل السعر الذي وصلت إليه بعد تراجع مهم. ويبدو أن الشارع الوحيد الموجود في اللائحة والذي شهد ارتفاعا على الأسعار هو شارع فيا سوفريتا في منتجع موريتز السويسري، وهو الشارع السادس من ناحية ارتفاع الأسعار على اللائحة ويكلف المتر المربع الواحد فيه ما لا يقل عن 45 ألف دولار، أي بارتفاع بنسبة 20 في المائة تقريبا عما كان عليه عام 2008 أي عام الأزمة المالية العالمية. وجاء شارع شيمين دي سينت هوسبيس في كيب فاريت في جنوبفرنسا في المرتبة التالية على اللائحة، حيث وصل سعر المتر المربع فيه إلى 100 ألف دولار. وكان شارع أوستوزينكا في موسكو الشارع الوحيد من بين دول الاقتصادات الناشئة الموجود على اللائحة. على أي حال فإن سعر البينت هاوس (334 مترا مربعا) المؤلف من أربع غرف نوم في شارع الأميرة غريس في موناكو، حسب سعر المتر المربع الواحد، يصل إلى 50 مليون دولار. ولهذا تشهد بعض العقارات تنزيلات مهمة تصل أحيانا إلى 20 في المائة من سعر العقار الأصلي، لإبقاء حركة الأسواق سلسة ونشيطة، ووسط مخاوف من تراجع عدد الصفقات المعقودة (تراجع بنسبة 25 في المائة العام الماضي)، على الرغم من الهجمة الجديدة التي يتعرض لها الشارع من قبل الأغنياء الروس. أما على صعيد شارع شيمين دي سينت هوسبيس الذي لا يبعج أكثر من 30 ميلا عن موناكو، فإن العثور على عقارات للبيع شيء نادر وعادة ما تجري الصفقات بهدوء، بسبب قلتها، فهو من الشوارع المرغوبة بالنسبة للكثير من الأغنياء لموقعه الهام على البحر الأبيض المتوسط. اما شارع فيفث افنيو في نيويورك والذي جاء في المرتبة الثالثة، فإن سعر المتر المربع فيه قد وصل إلى 72 ألف دولار، مما يعني أن سعر البينت هاوس المؤلف من أربع غرف نوم (400 متر مربع) قد يصل إلى 29 مليون دولار. وتقول وكالات العقار المحلية أن عدد العقارات المعروضة للبيع في الشارع الشهير أقل من المعتاد، وأقل من الطلب، إذ يخاف أصحاب الملك التنزيلات الحاصلة حاليا لتحريك الأسواق. وبعد ذلك نأتي إلى لندن، حيث جاء شارع كينزينغتون بالاس غاردينز في المرتبة الرابعة حول العالم بسعر 65 ألف دولار للمتر المربع الواحد. ويضم الشارع نخبة من العقارات والسفارات الأجنبية ومنها البعثة الدبلوماسية الروسية في العاصمة لندن. وقد شهد الشارع صفقتين مهمتين هذا العام مما يدل على مواصلة الاهتمام الأجنبي به وفي المنطقة الوسطى في لندن العاصمة. أما الشارع الخامس فكان شارع مونتيغن في العاصمة الفرنسية باريس الذي يضم قصر الاليزيه، حيث وصل سعر المتر المربع به إلى 54 ألف دولار تقريبا. ويبدو أن الشارع الذي يسكنه الرئيس الفرنسي نيكولا ساركوزي لم يشهد تغييرا ملحوظا على الأسعار خلال العام الماضي. أما الشارع السادس فكان شارع فيا سورفيتا في منتجع موريتز السويسري، الذي وصل سعر المتر المربع الواحد فيه إلى 45 ألف دولار. وجاء شارع فيا رومازينو في منتجع بورتو كيرفو في سردينيا في المرتبة السابعة. ويصل سعر المتر المربع الواحد في هذا الشارع إلى 42 ألف دولار. ويعتبر الشارع من الشوارع المرغوبة جدا من الأغنياء الإيطاليين والأغنياء الروس وبعض اهم المستمثرين في نادي آرسنال الإنجليزي. وفيما جاء شارع سافين رود في هونغ كونغ في المرتبة الثامنة، فقد جاء شارع اوستوزينكا في موسكو في المرتبة التاسعة بسعر 35 ألف دولار للمتر المربع الواحد، وجاء شارع وولزلي في استراليا في المرتبة العاشرة والأخيرة بسعر 28 ألف دولار للمتر المربع والواح
