سودارس : حرب الايجارات في زمن الكرونا .. بقلم: د. كمال الشريف

السودان الافتراضي ... كلنا بيادق .. وعبد الوهاب وردي إبراهيم شقلاوي يكتب: يرفعون المصاحف على أسنّة الرماح د.ابراهيم الصديق على يكتب:اللقاء: انتقالات جديدة.. لجنة المسابقات بارقو توقف 5 لاعبين من التضامن وتحسم مباراة الدوم والأمل المريخ (B) يواجه الإخلاص في أولي مبارياته بالدوري المحلي بمدينة بربر الهلال لم يحقق فوزًا على الأندية الجزائرية على أرضه منذ عام 1982…. شاهد بالفيديو.. لدى لقاء جمعهما بالجنود.. "مناوي" يلقب ياسر العطا بزعيم "البلابسة" والأخير يرد على اللقب بهتاف: (بل بس) شاهد بالصورة والفيديو.. ضابطة الدعم السريع "شيراز" تعبر عن إنبهارها بمقابلة المذيعة تسابيح خاطر بالفاشر وتخاطبها (منورة بلدنا) والأخيرة ترد عليها: (بلدنا نحنا ذاتنا معاكم) لماذا نزحوا إلى شمال السودان جمهور مواقع التواصل بالسودان يسخر من المذيعة تسابيح خاطر بعد زيارتها للفاشر ويلقبها بأنجلينا جولي المليشيا.. تعرف على أشهر التعليقات الساخرة شاهد بالصور.. المذيعة المغضوب عليها داخل مواقع التواصل السودانية "تسابيح خاطر" تصل الفاشر جمهور مواقع التواصل بالسودان يسخر من المذيعة تسابيح خاطر بعد زيارتها للفاشر ويلقبها بأنجلينا جولي المليشيا.. تعرف على أشهر التعليقات الساخرة أردوغان: لا يمكننا الاكتفاء بمتابعة ما يجري في السودان مناوي .. سلام على الفاشر وأهلها وعلى شهدائها الذين كتبوا بالدم معنى البطولة وزير الطاقة يتفقد المستودعات الاستراتيجية الجديدة بشركة النيل للبترول المالية توقع عقد خدمة إيصالي مع مصرف التنمية الصناعية أردوغان يفجرّها داوية بشأن السودان اللواء الركن"م" أسامة محمد أحمد عبد السلام يكتب: الإنسانية كلمة يخلو منها قاموس المليشيا وزير سوداني يكشف عن مؤشر خطير شاهد بالصورة والفيديو.. "البرهان" يظهر متأثراً ويحبس دموعه لحظة مواساته سيدة بأحد معسكرات النازحين بالشمالية والجمهور: (لقطة تجسّد هيبة القائد وحنوّ الأب، وصلابة الجندي ودمعة الوطن التي تأبى السقوط) بالصورة.. رجل الأعمال المصري نجيب ساويرس: (قلبي مكسور على أهل السودان والعند هو السبب وأتمنى السلام والإستقرار لأنه بلد قريب إلى قلبي) إحباط محاولة تهريب عدد 200 قطعة سلاح في مدينة عطبرة السعودية : ضبط أكثر من 21 ألف مخالف خلال أسبوع.. و26 متهماً في جرائم التستر والإيواء الترتيب الجديد لأفضل 10 هدافين للدوري السعودي «حافظ القرآن كله وعايشين ببركته».. كيف تحدث محمد رمضان عن والده قبل رحيله؟ محمد رمضان يودع والده لمثواه الأخير وسط أجواء من الحزن والانكسار وفي بدايات توافد المتظاهرين، هتف ثلاثة قحاتة ضد المظاهرة وتبنوا خطابات "لا للحرب" أول جائزة سلام من الفيفا.. من المرشح الأوفر حظا؟ مركزي السودان يصدر ورقة نقدية جديدة برشلونة ينجو من فخ كلوب بروج.. والسيتي يقسو على دورتموند "واتساب" يطلق تطبيقه المنتظر لساعات "أبل" بنك السودان .. فك حظر تصدير الذهب بقرار من رئيس الوزراء: السودان يؤسس ثلاث هيئات وطنية للتحول الرقمي والأمن السيبراني وحوكمة البيانات ما الحكم الشرعى فى زوجة قالت لزوجها: "من اليوم أنا حرام عليك"؟ غبَاء (الذكاء الاصطناعي) مخبأة في باطن الأرض..حادثة غريبة في الخرطوم رونالدو يفاجئ جمهوره: سأعتزل كرة القدم "قريبا" صفعة البرهان حرب الأكاذيب في الفاشر: حين فضح التحقيق أكاذيب الكيزان دائرة مرور ولاية الخرطوم تدشن برنامج الدفع الإلكتروني للمعاملات المرورية بمركز ترخيص شهداء معركة الكرامة عقد ملياري لرصف طرق داخلية بولاية سودانية السودان.. افتتاح غرفة النجدة بشرطة ولاية الخرطوم 5 مليارات دولار.. فساد في صادر الذهب حسين خوجلي: (إن أردت أن تنظر لرجل من أهل النار فأنظر لعبد الرحيم دقلو) حسين خوجلي يكتب: عبد الرجيم دقلو.. إن أردت أن تنظر لرجل من أهل النار!! الحُزن الذي يَشبه (أعِد) في الإملاء السجن 15 عام لمستنفر مع التمرد بالكلاكلة عملية دقيقة تقود السلطات في السودان للقبض على متّهمة خطيرة وزير الصحة يوجه بتفعيل غرفة طوارئ دارفور بصورة عاجلة الجنيه السوداني يتعثر مع تضرر صادرات الذهب بفعل حظر طيران الإمارات تركيا.. اكتشاف خبز عمره 1300 عام منقوش عليه صورة يسوع وهو يزرع الحبوب (مبروك النجاح لرونق كريمة الاعلامي الراحل دأود) المباحث الجنائية المركزية بولاية نهر النيل تنهي مغامرات شبكة إجرامية متخصصة في تزوير الأختام والمستندات الرسمية حسين خوجلي يكتب: التنقيب عن المدهشات في أزمنة الرتابة دراسة تربط مياه العبوات البلاستيكية بزيادة خطر السرطان والي البحر الأحمر ووزير الصحة يتفقدان مستشفى إيلا لعلاج أمراض القلب والقسطرة شكوك حول استخدام مواد كيميائية في هجوم بمسيّرات على مناطق مدنية بالفاشر السجائر الإلكترونية قد تزيد خطر الإصابة بالسكري

شكرا على الإبلاغ!

سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.

حرب الايجارات في زمن الكرونا .. بقلم: د. كمال الشريف

الاتجاه الخامس نشر في سودانيل يوم 09 - 05 - 2020

ياتي كل وباء من السماء بقوم ياكلون فية لحم البعض وهم احياء ..بدء من الاكل والشرب والدواء وحتي العلاج والكلام في العلاج عند بعض الناس .. وفي السودان ينتظر كثير من الناس مثل ظروف الندرة وظروف الحرب والوباء حتي تمتليء جيوبهم وبطونهم
وهذه مخلفات نظرية..اشتري وخزن التي تركها عبد الرحيم حمدي حين انفتح وفتح علي بعض الناس...
وفي وقت يبحث فية الناس عن موضع سرير لعلاج اودواء ..يستثمر اصحاب العقارات بايجارات جديده ومطالبات تفوق حتي النكبة التي فرضت على الناس حظرا في العمل وحظرا في كل اتجاهات الحياة حتي النوم والمرض والموت..
وتاتي ثورة استثمارات اصحاب الاملاك بان الكرونا هي برنامج انفتاح اقتصادي جديد...
وصلتني رسائل عده من متضررين من الايجارات التي يطالب بها الملاك ..مع المؤجرين القابعين فى منازلهم مثلهم مثل الملايين محظورين ومحجورين بقضاء الله وبامر الدولة لطاعون من الممكن ان يقضي على الكبير والصغير دون رحمة ودون تميز..
وجاءت عاي بريدي هذه الرسالة من مستشار قانوني بشان الايجارات في زمن حرب الكرونا واعياد الحظر والحجر وعلي النائب العام ان يتدخل....
الوضع القانوني للمستأجر في ظل جائحة كورونا والاثار القانونية المترتبة علي ذلك.
بقلم أ/ علاء الدين حمزة
_______
لا شك ان جائحة كورونا لم تؤثر علي المستأجر فقط وانما علي كافة المعاملات بمختلف انواعها علي كوكب الارض اجمع وتضرر منها الشخص الطبيعي وكذالك الشخص الاعتباري وكذلك قررت الحكومات المختلفة اغلاق بلدناهم وتوقف النشاطات العملية المختلفة فيها وفي بلدنا اعلنت حكومتنا عن حظر التجوال في الشوارع وتوقف عجلة الحياة العملية واغلاق الدواوين الحكومية وتوقف حركة المرور سواء بتنقل الاشخاص او الحركة التجارية ولكننا نتطرق في هذة السانحة للوقوف علي الوضع القانوني للمستأجر في ظل هذة الجائحة اذ انة وفي وجهة نظري الضعيفة انه الاكثر تضررا من هذة الجائحة في ظل ظروف اقتصادية ومعيشية طاحنة تشهدها البلاد وبالخصوص ارتفاع قيمة ايجار العقارات اذ تكاد السودان من اكثر البلدان ارتفاعا في قيمة العقارات.
ان قانون ايجار المباني لسنة 1991 هو سن لمصلحة وحفظ وحماية حقوق المستأجر بما يمنع معه سؤ استغلال الحاجة من جانب المؤجر ولكن هذا الدرع الذي سن لمصلحة المستأجر لايتفق وتعسف الاخير في استعمال هذا الدرع في مواجهة صاحب الحق فان بالمقابل ايضا حفظ هذا القانون لصاحب الحق حقة في العين المؤجرة.
_ نستعرض حديثنا عن فشل المستأجر في سداد الاجرة للمؤجر في ظل جائحة كورونا:
لم يحدد القانون ميعادا معين يعتبر فية المستأجر فاشلا فية في سداد الاجرة ولكن في تحديد هذا الميعاد يكون الرجوع الي:
1/ اتفاق الاطراف المسبق.
2/ العرف السائد علي حسب المنطقة وعلي حسب انواع العقار.
وعلي حسب الالتزام فاذا اخل المستأجر علي حسب الميعاد المحدد يعتبر فاشلا ويجوز للمؤجر المطالبة بالاخلاء ليثور التساؤل حول ماذا لو فشل المستأجر في السداد في الوقت المحدد في ظل جائحة كورونا.؟؟
نجد الاجابة في قانون ايجار المباني في خضم المادة (11) والتي تنص في الفقرة الاولي منة علي أ( عدم دفع المستأجر للاجرة أو أي زيادة مسموح بيا بمقتضى أحكام هذا القانون علي الا يحكم بالاخلاءإذا عرض المستأجر المتأخرات علي المؤجر قبل رفع الدعوى وكان عدم دفع الاجرة بسبب عذر معقول).
ولكن هذة الاجابة اقترنت بدفع الاجرة قبل رفع الدعوي واشترطت في تسبيب عدم الدفع ان يكون بعذر مقبول لنجد انفسنا امام سؤالين هذة المرة
1/ هل يختلف اذا كان الفشل بسب جائحة كورونا المستمر وعدم القدرة علي الدفع قبل واثناء رفع الدعوي؟
2/ هل وضع القانون معيارا محددا لمعرفة العذر المعقول ام هو سلطة تقديرية متروكة للمحكمة لاستنباطها من القرائن المرتبطة بكل دعوي علي حدة.؟
نجيب علي الشق الثاني الذي هو صلب موضوعنا
العذر المقبول هو سلطة تقديرية متروكة لمحكمة الموضوع فهي تمارس هذة السلطة دون رقابة عليها من المحاكم الاعلي درجة. وتأتي رقابة المحاكم الاعلي درجة اذا اخطأت محكمة الموضوع في تطبيق او تأويل القانون
وعلي محكمة الموضوع في ممارسة هذة السلطات ان تضع في الحسبان كل الظروف المحيطة بالموضوع وعلي هذا الاساس تقدر العذر المقبول وهذا ما جاء في سابقة ورثة نور الدائم ضد الحاج محمد صلاح (م/ا/ق 1962) كذلك سابقة محمود عبد العزيز ضد عثمان جمال (م/أ/ق 1975).
_ نربط بين قانون المعاملات المدنية وجائحة كورونا من زاويتين
الاولي : العلم بالضرورة ان جائحة كورونا خلقت ظروف استثنائية في التعاملات بين الاشخاص وبالرجوع الي قانون المعاملات المدنية نجد ان تكيف هذة الظروف يتناسب مع ما يسمي بالظروف الطارئة التي جاءت بها المادة 117 من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984 والتي تنص علي(اذا طرات حوادث استثنائيه عامه لم يكن فى الوسع توقعها وترتب على حدوثها ان تنفيذ الالتزام
التعاقدى وان لم يصبح مستحيلا صار مرهقا للمدين بحيث يهدده بخساره فادحة اجاز للمحكمه تبعا للظروف
وبعد الموازنه بين مصلحة الطرفين ان ترد الالتزام المرهق الى الحد المعقول ويقع باطل كل اتفاق على خلافذلك).
الثانية : ان هذة الجائحة هي سبب اجنبي وليد لا يد للمستأجر فية ولم يكن في الحسبان مما يجعل استحالة تنفيذ العقد معة وهذا م نص علية قانون المعاملات المدنية في المادة( 130).
لكل ما تم ذكرة نجد ان الاسباب خلقت حلقات تسلسلها مترابط ومتماسك ويستنتج منة قانونا اعتبار جائحة كورونا هي العذر المقبول الذي حال دون دفع الاجرة من قبل المستأجر.
_ لم نتطرق للضرر الواقع علي المؤجر نتيجة لفشل المستأجر في دفع الاجرة المحددة لاخذنا في الاعتبار ان الضرر الواقع علي المستأجر اكبر بالخصوص اذا قامت المحكمة بالموافقة علي اخلا المستأجر لفشلة في السداد وبهذا نجد انفسنا امام ضرر واقع علي المؤجر من ناحية وضرر واقع علي المستأجر من ناحية اخري وهنا يجب علي المحكمة في نظرها لهذة الدعوي ان تستصحب معها قانون المعملات المدنية متمثلا في احكام المادة ( 5 ) منة والتي تنص الفقرة(أ) من المادة علي (الضرر يدفع قدر الامكان).
والفقرة (ب) من ذات المادة علي (الضرر لا يزال بمثلة).
_ اما من ناحية اثبات الضرر الواقع علي المستأجر من جراء جائحة كورونا فانة معلوم للكافة ومعلوم بالضرورة وعلي المحكمة ان تأخذ بة علما قضائيا وفقا لاحكام المادة (14) ف(1) و ف (2) من قانون الاثبات لسنة 1994. ومن المعلوم ان عبء الاثبات يتنقل بين طرفي الخصومة فإن عبء الاثبات يقع علي عاتق المؤجر ان يثبت ان المستأجر لم يتضرر من جائحة كورونا.
.
لكل ما ذكر انفآ وبالرغم اننا عضدنا وجهة نظرنا باسانيد قانونية يتضح لنا جليا ان هذا الوضع القانوني يقع في طائلة السلطة التقديرية للمحكمة. ويجب علي المحاكم ان تحذو حذوها في تحديد اسانيد قانونية ومعاير محددة يرجع اليها القاضي في نظر هذة الدعوي التي في نظرنا انها ستستفحل بنهاية هدة الجائحة.
ربنا يدفع البلاء عن العباد والبلاد.
علاء الدين حمزة الامين
المحامي والمستشار القانوني والمحكم
2020/5/6
______
ارفعها تقديرا واحتراما للمختصين في هذا في زمن كهذا
د/كمال

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.