سودارس : حرب الايجارات في زمن الكرونا .. بقلم: د. كمال الشريف

خطة مفاجئة.. إسبانيا تستعد لترحيل المقاول الهارب محمد علي إلى مصر مشاهد من لقاء رئيس مجلس السيادة القائد العام ورئيس هيئة الأركان (خطاب العدوان والتكامل الوظيفي للنفي والإثبات)! من اختار صقور الجديان في الشان... رؤية فنية أم موازنات إدارية؟ المنتخب المدرسي السوداني يخسر من نظيره العاجي وينافس علي المركز الثالث الاتحاد السوداني يصدر خريطة الموسم الرياضي 2025م – 2026م البرهان يزور جامعة النيلين ويتفقد مركز الامتحانات بكلية الدراسات الاقتصادية والاجتماعية بالجامعة وزير الصحة المكلف ووالي الخرطوم يدشنان الدفعة الرابعة لعربات الإسعاف لتغطية إعلان خارطة الموسم الرياضي في السودان غنوا للصحافة… وانصتوا لندائها ترتيبات في السودان بشأن خطوة تّجاه جوبا توضيح من نادي المريخ حرام شرعًا.. حملة ضد جبّادات الكهرباء في كسلا تحديث جديد من أبل لهواتف iPhone يتضمن 29 إصلاحاً أمنياً شاهد بالفيديو.. لاعب المريخ السابق بلة جابر: (أكلت اللاعب العالمي ريبيري مع الكورة وقلت ليهو اتخارج وشك المشرط دا) شاهد بالفيديو.. بأزياء مثيرة وعلى أنغام "ولا يا ولا".. الفنانة عشة الجبل تظهر حافية القدمين في "كليب" جديد من شاطئ البحر وساخرون: (جواهر برو ماكس) امرأة على رأس قيادة بنك الخرطوم..!! ميسي يستعد لحسم مستقبله مع إنتر ميامي كمين في جنوب السودان تقرير يكشف كواليس انهيار الرباعية وفشل اجتماع "إنقاذ" السودان؟ محمد عبدالقادر يكتب: بالتفصيل.. أسرار طريقة اختيار وزراء "حكومة الأمل".. وحدة الانقاذ البري بالدفاع المدني تنجح في إنتشال طفل حديث الولادة من داخل مرحاض في بالإسكان الثورة 75 بولاية الخرطوم "تشات جي بي تي" يتلاعب بالبشر .. اجتاز اختبار "أنا لست روبوتا" بنجاح ! المصرف المركزي في الإمارات يلغي ترخيص "النهدي للصرافة" الخرطوم تحت رحمة السلاح.. فوضى أمنية تهدد حياة المدنيين "الحبيبة الافتراضية".. دراسة تكشف مخاطر اعتماد المراهقين على الذكاء الاصطناعي أول أزمة بين ريال مدريد ورابطة الدوري الإسباني أنقذ المئات.. تفاصيل "الوفاة البطولية" لضحية حفل محمد رمضان شهادة من أهل الصندوق الأسود عن كيكل بزشكيان يحذِّر من أزمة مياه وشيكة في إيران لجنة أمن ولاية الخرطوم تقرر حصر وتصنيف المضبوطات تمهيداً لإعادتها لأصحابها انتظام النوم أهم من عدد ساعاته.. دراسة تكشف المخاطر مصانع أدوية تبدأ العمل في الخرطوم خبر صادم في أمدرمان اقتسام السلطة واحتساب الشعب شاهد بالصورة والفيديو.. ماذا قالت السلطانة هدى عربي عن "الدولة"؟ شاهد بالصورة والفيديو.. الفنان والممثل أحمد الجقر "يعوس" القراصة ويجهز "الملوحة" ببورتسودان وساخرون: (موهبة جديدة تضاف لقائمة مواهبك الغير موجودة) شاهد بالفيديو.. منها صور زواجه وأخرى مع رئيس أركان الجيش.. العثور على إلبوم صور تذكارية لقائد الدعم السريع "حميدتي" داخل منزله بالخرطوم إلى بُرمة المهدية ودقلو التيجانية وابراهيم الختمية رحيل "رجل الظلّ" في الدراما المصرية... لطفي لبيب يودّع مسرح الحياة بنك أمدرمان الوطني .. استئناف العمل في 80% من الفروع بالخرطوم زيادة راس المال الاسمي لبنك امدرمان الوطني الي 50 مليار جنيه سوداني وفاة 18 مهاجرًا وفقدان 50 بعد غرق قارب شرق ليبيا احتجاجات لمرضى الكٌلى ببورتسودان السيسي لترامب: ضع كل جهدك لإنهاء حرب غزة تقرير يسلّط الضوء على تفاصيل جديدة بشأن حظر واتساب في السودان استعانت بصورة حسناء مغربية وأدعت أنها قبطية أمدرمانية.. "منيرة مجدي" قصة فتاة سودانية خدعت نشطاء بارزين وعدد كبير من الشباب ووجدت دعم غير مسبوق ونالت شهرة واسعة مقتل شاب ب 4 رصاصات على يد فرد من الجيش بالدويم دقة ضوابط استخراج أو تجديد رخصة القيادة مفخرة لكل سوداني أفريقيا ومحلها في خارطة الأمن السيبراني العالمي الشمالية ونهر النيل أوضاع إنسانية مقلقة.. جرائم وقطوعات كهرباء وطرد نازحين شرطة البحر الأحمر توضح ملابسات حادثة إطلاق نار أمام مستشفى عثمان دقنة ببورتسودان السودان.. مجمّع الفقه الإسلامي ينعي"العلامة" ترامب: "كوكاكولا" وافقت .. منذ اليوم سيصنعون مشروبهم حسب "وصفتي" ! بتوجيه من وزير الدفاع.. فريق طبي سعودي يجري عملية دقيقة لطفلة سودانية نمط حياة يقلل من خطر الوفاة المبكرة بنسبة 40% عَودة شريف لماذا نستغفر 3 مرات بعد التسليم من الصلاة .. احرص عليه باستمرار

شكرا على الإبلاغ!

سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.

حرب الايجارات في زمن الكرونا .. بقلم: د. كمال الشريف

الاتجاه الخامس نشر في سودانيل يوم 09 - 05 - 2020

ياتي كل وباء من السماء بقوم ياكلون فية لحم البعض وهم احياء ..بدء من الاكل والشرب والدواء وحتي العلاج والكلام في العلاج عند بعض الناس .. وفي السودان ينتظر كثير من الناس مثل ظروف الندرة وظروف الحرب والوباء حتي تمتليء جيوبهم وبطونهم
وهذه مخلفات نظرية..اشتري وخزن التي تركها عبد الرحيم حمدي حين انفتح وفتح علي بعض الناس...
وفي وقت يبحث فية الناس عن موضع سرير لعلاج اودواء ..يستثمر اصحاب العقارات بايجارات جديده ومطالبات تفوق حتي النكبة التي فرضت على الناس حظرا في العمل وحظرا في كل اتجاهات الحياة حتي النوم والمرض والموت..
وتاتي ثورة استثمارات اصحاب الاملاك بان الكرونا هي برنامج انفتاح اقتصادي جديد...
وصلتني رسائل عده من متضررين من الايجارات التي يطالب بها الملاك ..مع المؤجرين القابعين فى منازلهم مثلهم مثل الملايين محظورين ومحجورين بقضاء الله وبامر الدولة لطاعون من الممكن ان يقضي على الكبير والصغير دون رحمة ودون تميز..
وجاءت عاي بريدي هذه الرسالة من مستشار قانوني بشان الايجارات في زمن حرب الكرونا واعياد الحظر والحجر وعلي النائب العام ان يتدخل....
الوضع القانوني للمستأجر في ظل جائحة كورونا والاثار القانونية المترتبة علي ذلك.
بقلم أ/ علاء الدين حمزة
_______
لا شك ان جائحة كورونا لم تؤثر علي المستأجر فقط وانما علي كافة المعاملات بمختلف انواعها علي كوكب الارض اجمع وتضرر منها الشخص الطبيعي وكذالك الشخص الاعتباري وكذلك قررت الحكومات المختلفة اغلاق بلدناهم وتوقف النشاطات العملية المختلفة فيها وفي بلدنا اعلنت حكومتنا عن حظر التجوال في الشوارع وتوقف عجلة الحياة العملية واغلاق الدواوين الحكومية وتوقف حركة المرور سواء بتنقل الاشخاص او الحركة التجارية ولكننا نتطرق في هذة السانحة للوقوف علي الوضع القانوني للمستأجر في ظل هذة الجائحة اذ انة وفي وجهة نظري الضعيفة انه الاكثر تضررا من هذة الجائحة في ظل ظروف اقتصادية ومعيشية طاحنة تشهدها البلاد وبالخصوص ارتفاع قيمة ايجار العقارات اذ تكاد السودان من اكثر البلدان ارتفاعا في قيمة العقارات.
ان قانون ايجار المباني لسنة 1991 هو سن لمصلحة وحفظ وحماية حقوق المستأجر بما يمنع معه سؤ استغلال الحاجة من جانب المؤجر ولكن هذا الدرع الذي سن لمصلحة المستأجر لايتفق وتعسف الاخير في استعمال هذا الدرع في مواجهة صاحب الحق فان بالمقابل ايضا حفظ هذا القانون لصاحب الحق حقة في العين المؤجرة.
_ نستعرض حديثنا عن فشل المستأجر في سداد الاجرة للمؤجر في ظل جائحة كورونا:
لم يحدد القانون ميعادا معين يعتبر فية المستأجر فاشلا فية في سداد الاجرة ولكن في تحديد هذا الميعاد يكون الرجوع الي:
1/ اتفاق الاطراف المسبق.
2/ العرف السائد علي حسب المنطقة وعلي حسب انواع العقار.
وعلي حسب الالتزام فاذا اخل المستأجر علي حسب الميعاد المحدد يعتبر فاشلا ويجوز للمؤجر المطالبة بالاخلاء ليثور التساؤل حول ماذا لو فشل المستأجر في السداد في الوقت المحدد في ظل جائحة كورونا.؟؟
نجد الاجابة في قانون ايجار المباني في خضم المادة (11) والتي تنص في الفقرة الاولي منة علي أ( عدم دفع المستأجر للاجرة أو أي زيادة مسموح بيا بمقتضى أحكام هذا القانون علي الا يحكم بالاخلاءإذا عرض المستأجر المتأخرات علي المؤجر قبل رفع الدعوى وكان عدم دفع الاجرة بسبب عذر معقول).
ولكن هذة الاجابة اقترنت بدفع الاجرة قبل رفع الدعوي واشترطت في تسبيب عدم الدفع ان يكون بعذر مقبول لنجد انفسنا امام سؤالين هذة المرة
1/ هل يختلف اذا كان الفشل بسب جائحة كورونا المستمر وعدم القدرة علي الدفع قبل واثناء رفع الدعوي؟
2/ هل وضع القانون معيارا محددا لمعرفة العذر المعقول ام هو سلطة تقديرية متروكة للمحكمة لاستنباطها من القرائن المرتبطة بكل دعوي علي حدة.؟
نجيب علي الشق الثاني الذي هو صلب موضوعنا
العذر المقبول هو سلطة تقديرية متروكة لمحكمة الموضوع فهي تمارس هذة السلطة دون رقابة عليها من المحاكم الاعلي درجة. وتأتي رقابة المحاكم الاعلي درجة اذا اخطأت محكمة الموضوع في تطبيق او تأويل القانون
وعلي محكمة الموضوع في ممارسة هذة السلطات ان تضع في الحسبان كل الظروف المحيطة بالموضوع وعلي هذا الاساس تقدر العذر المقبول وهذا ما جاء في سابقة ورثة نور الدائم ضد الحاج محمد صلاح (م/ا/ق 1962) كذلك سابقة محمود عبد العزيز ضد عثمان جمال (م/أ/ق 1975).
_ نربط بين قانون المعاملات المدنية وجائحة كورونا من زاويتين
الاولي : العلم بالضرورة ان جائحة كورونا خلقت ظروف استثنائية في التعاملات بين الاشخاص وبالرجوع الي قانون المعاملات المدنية نجد ان تكيف هذة الظروف يتناسب مع ما يسمي بالظروف الطارئة التي جاءت بها المادة 117 من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984 والتي تنص علي(اذا طرات حوادث استثنائيه عامه لم يكن فى الوسع توقعها وترتب على حدوثها ان تنفيذ الالتزام
التعاقدى وان لم يصبح مستحيلا صار مرهقا للمدين بحيث يهدده بخساره فادحة اجاز للمحكمه تبعا للظروف
وبعد الموازنه بين مصلحة الطرفين ان ترد الالتزام المرهق الى الحد المعقول ويقع باطل كل اتفاق على خلافذلك).
الثانية : ان هذة الجائحة هي سبب اجنبي وليد لا يد للمستأجر فية ولم يكن في الحسبان مما يجعل استحالة تنفيذ العقد معة وهذا م نص علية قانون المعاملات المدنية في المادة( 130).
لكل ما تم ذكرة نجد ان الاسباب خلقت حلقات تسلسلها مترابط ومتماسك ويستنتج منة قانونا اعتبار جائحة كورونا هي العذر المقبول الذي حال دون دفع الاجرة من قبل المستأجر.
_ لم نتطرق للضرر الواقع علي المؤجر نتيجة لفشل المستأجر في دفع الاجرة المحددة لاخذنا في الاعتبار ان الضرر الواقع علي المستأجر اكبر بالخصوص اذا قامت المحكمة بالموافقة علي اخلا المستأجر لفشلة في السداد وبهذا نجد انفسنا امام ضرر واقع علي المؤجر من ناحية وضرر واقع علي المستأجر من ناحية اخري وهنا يجب علي المحكمة في نظرها لهذة الدعوي ان تستصحب معها قانون المعملات المدنية متمثلا في احكام المادة ( 5 ) منة والتي تنص الفقرة(أ) من المادة علي (الضرر يدفع قدر الامكان).
والفقرة (ب) من ذات المادة علي (الضرر لا يزال بمثلة).
_ اما من ناحية اثبات الضرر الواقع علي المستأجر من جراء جائحة كورونا فانة معلوم للكافة ومعلوم بالضرورة وعلي المحكمة ان تأخذ بة علما قضائيا وفقا لاحكام المادة (14) ف(1) و ف (2) من قانون الاثبات لسنة 1994. ومن المعلوم ان عبء الاثبات يتنقل بين طرفي الخصومة فإن عبء الاثبات يقع علي عاتق المؤجر ان يثبت ان المستأجر لم يتضرر من جائحة كورونا.
.
لكل ما ذكر انفآ وبالرغم اننا عضدنا وجهة نظرنا باسانيد قانونية يتضح لنا جليا ان هذا الوضع القانوني يقع في طائلة السلطة التقديرية للمحكمة. ويجب علي المحاكم ان تحذو حذوها في تحديد اسانيد قانونية ومعاير محددة يرجع اليها القاضي في نظر هذة الدعوي التي في نظرنا انها ستستفحل بنهاية هدة الجائحة.
ربنا يدفع البلاء عن العباد والبلاد.
علاء الدين حمزة الامين
المحامي والمستشار القانوني والمحكم
2020/5/6
______
ارفعها تقديرا واحتراما للمختصين في هذا في زمن كهذا
د/كمال

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.