رئيس مجلس السيادة القائد العام والرئيس التركي يجريان مباحثات مشتركة بشأن دعم وتعزيز علاقات التعاون المشترك    شاهد بالصورة.. الطالب "ساتي" يعتذر ويُقبل رأس معلمه ويكسب تعاطف الآلاف    سقوط منتخبنا.. اليوم والايام التالية..!!    شاهد بالفيديو.. الفنانة ميادة قمر الدين تعبر عن إعجابها بعريس رقص في حفل أحيته على طريقة "العرضة": (العريس الفرفوش سمح.. العرضة سمحة وعواليق نخليها والرجفة نخليها)    شاهد بالفيديو.. أسرة الطالب الذي رقص أمام معلمه تقدم إعتذار رسمي للشعب السوداني: (مراهق ولم نقصر في واجبنا تجاهه وما قام به ساتي غير مرضي)    بالصورة.. مدير أعمال الفنانة إيمان الشريف يرد على أخبار خلافه مع المطربة وإنفصاله عنها    وحدة السدود تعيد الدولة إلى سؤال التنمية المؤجَّل    تراجع أسعار الذهب عقب موجة ارتفاع قياسية    عثمان ميرغني يكتب: لماذا أثارت المبادرة السودانية الجدل؟    شول لام دينق يكتب: كيف تستخدم السعودية شبكة حلفائها لإعادة رسم موازين القوة من الخليج إلى شمال أفريقيا؟    الخارجية ترحب بالبيان الصحفي لجامعة الدول العربية    بعثة الرابطة تودع ابوحمد في طريقها الى السليم    نادي القوز ابوحمد يعلن الانسحاب ويُشكّل لجنة قانونية لاسترداد الحقوق    ياسر محجوب الحسين يكتب: الإعلام الأميركي وحماية الدعم السريع    السعودية..فتح مركز لامتحانات الشهادة السودانية للعام 2025م    كامل ادريس يلتقي نائب الأمين العام للأمم المتحدة بنيويورك    محرز يسجل أسرع هدف في كأس أفريقيا    شاهد بالصور.. أسطورة ريال مدريد يتابع مباراة المنتخبين السوداني والجزائري.. تعرف على الأسباب!!    وزير الداخلية التركي يكشف تفاصيل اختفاء طائرة رئيس أركان الجيش الليبي    سر عن حياته كشفه لامين يامال.. لماذا يستيقظ ليلاً؟    "سر صحي" في حبات التمر لا يظهر سريعا.. تعرف عليه    والي الخرطوم: عودة المؤسسات الاتحادية خطوة مهمة تعكس تحسن الأوضاع الأمنية والخدمية بالعاصمة    فيديو يثير الجدل في السودان    إسحق أحمد فضل الله يكتب: كسلا 2    ولاية الجزيرة تبحث تمليك الجمعيات التعاونية الزراعية طلمبات ري تعمل بنظام الطاقة الشمسية    شرطة ولاية نهر النيل تضبط كمية من المخدرات في عمليتين نوعيتين    الكابلي ووردي.. نفس الزول!!    حسين خوجلي يكتب: الكاميرا الجارحة    احذر من الاستحمام بالماء البارد.. فقد يرفع ضغط الدم لديك فجأة    في افتتاح منافسات كأس الأمم الإفريقية.. المغرب يدشّن مشواره بهدفي جزر القمر    استقالة مدير بنك شهير في السودان بعد أيام من تعيينه    كيف تكيف مستهلكو القهوة بالعالم مع موجة الغلاء؟    4 فواكه مجففة تقوي المناعة في الشتاء    اكتشاف هجوم احتيالي يخترق حسابك على "واتسآب" دون أن تشعر    ريال مدريد يزيد الضغط على برشلونة.. ومبابي يعادل رقم رونالدو    رحيل الفنانة المصرية سمية الألفي عن 72 عاما    قبور مرعبة وخطيرة!    شاهد بالصورة.. "كنت بضاريهم من الناس خائفة عليهم من العين".. وزيرة القراية السودانية وحسناء الإعلام "تغريد الخواض" تفاجئ متابعيها ببناتها والجمهور: (أول مرة نعرف إنك كنتي متزوجة)    حملة مشتركة ببحري الكبرى تسفر عن توقيف (216) أجنبي وتسليمهم لإدارة مراقبة الأجانب    عزمي عبد الرازق يكتب: عودة لنظام (ACD).. محاولة اختراق السودان مستمرة!    انخفاض أسعار السلع الغذائية بسوق أبو حمامة للبيع المخفض    ضبط أخطر تجار الحشيش وبحوزته كمية كبيرة من البنقو    البرهان يصل الرياض    ترامب يعلن: الجيش الأمريكي سيبدأ بشن غارات على الأراضي الفنزويلية    قوات الجمارك بكسلا تحبط تهريب (10) آلاف حبة كبتاجون    مسيّرتان انتحاريتان للميليشيا في الخرطوم والقبض على المتّهمين    إسحق أحمد فضل الله يكتب: (حديث نفس...)    حريق سوق شهير يسفر عن خسائر كبيرة للتجار السودانيين    مياه الخرطوم تكشف تفاصيل بشأن محطة سوبا وتنويه للمواطنين    محافظ بنك السودان المركزي تزور ولاية الجزيرة وتؤكد دعم البنك لجهود التعافي الاقتصادي    الصحة الاتحادية تُشدد الرقابة بمطار بورتسودان لمواجهة خطر ماربورغ القادم من إثيوبيا    مقترح برلماني بريطاني: توفير مسار آمن لدخول السودانيين إلى بريطانيا بسهولة    الشتاء واكتئاب حواء الموسمي    عثمان ميرغني يكتب: تصريحات ترامب المفاجئة ..    "كرتي والكلاب".. ومأساة شعب!    ما الحكم الشرعى فى زوجة قالت لزوجها: "من اليوم أنا حرام عليك"؟    حسين خوجلي: (إن أردت أن تنظر لرجل من أهل النار فأنظر لعبد الرحيم دقلو)    حسين خوجلي يكتب: عبد الرجيم دقلو.. إن أردت أن تنظر لرجل من أهل النار!!    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



حرب الايجارات في زمن الكرونا .. بقلم: د. كمال الشريف
الاتجاه الخامس نشر في سودانيل يوم 09 - 05 - 2020

ياتي كل وباء من السماء بقوم ياكلون فية لحم البعض وهم احياء ..بدء من الاكل والشرب والدواء وحتي العلاج والكلام في العلاج عند بعض الناس .. وفي السودان ينتظر كثير من الناس مثل ظروف الندرة وظروف الحرب والوباء حتي تمتليء جيوبهم وبطونهم
وهذه مخلفات نظرية..اشتري وخزن التي تركها عبد الرحيم حمدي حين انفتح وفتح علي بعض الناس...
وفي وقت يبحث فية الناس عن موضع سرير لعلاج اودواء ..يستثمر اصحاب العقارات بايجارات جديده ومطالبات تفوق حتي النكبة التي فرضت على الناس حظرا في العمل وحظرا في كل اتجاهات الحياة حتي النوم والمرض والموت..
وتاتي ثورة استثمارات اصحاب الاملاك بان الكرونا هي برنامج انفتاح اقتصادي جديد...
وصلتني رسائل عده من متضررين من الايجارات التي يطالب بها الملاك ..مع المؤجرين القابعين فى منازلهم مثلهم مثل الملايين محظورين ومحجورين بقضاء الله وبامر الدولة لطاعون من الممكن ان يقضي على الكبير والصغير دون رحمة ودون تميز..
وجاءت عاي بريدي هذه الرسالة من مستشار قانوني بشان الايجارات في زمن حرب الكرونا واعياد الحظر والحجر وعلي النائب العام ان يتدخل....
الوضع القانوني للمستأجر في ظل جائحة كورونا والاثار القانونية المترتبة علي ذلك.
بقلم أ/ علاء الدين حمزة
_______
لا شك ان جائحة كورونا لم تؤثر علي المستأجر فقط وانما علي كافة المعاملات بمختلف انواعها علي كوكب الارض اجمع وتضرر منها الشخص الطبيعي وكذالك الشخص الاعتباري وكذلك قررت الحكومات المختلفة اغلاق بلدناهم وتوقف النشاطات العملية المختلفة فيها وفي بلدنا اعلنت حكومتنا عن حظر التجوال في الشوارع وتوقف عجلة الحياة العملية واغلاق الدواوين الحكومية وتوقف حركة المرور سواء بتنقل الاشخاص او الحركة التجارية ولكننا نتطرق في هذة السانحة للوقوف علي الوضع القانوني للمستأجر في ظل هذة الجائحة اذ انة وفي وجهة نظري الضعيفة انه الاكثر تضررا من هذة الجائحة في ظل ظروف اقتصادية ومعيشية طاحنة تشهدها البلاد وبالخصوص ارتفاع قيمة ايجار العقارات اذ تكاد السودان من اكثر البلدان ارتفاعا في قيمة العقارات.
ان قانون ايجار المباني لسنة 1991 هو سن لمصلحة وحفظ وحماية حقوق المستأجر بما يمنع معه سؤ استغلال الحاجة من جانب المؤجر ولكن هذا الدرع الذي سن لمصلحة المستأجر لايتفق وتعسف الاخير في استعمال هذا الدرع في مواجهة صاحب الحق فان بالمقابل ايضا حفظ هذا القانون لصاحب الحق حقة في العين المؤجرة.
_ نستعرض حديثنا عن فشل المستأجر في سداد الاجرة للمؤجر في ظل جائحة كورونا:
لم يحدد القانون ميعادا معين يعتبر فية المستأجر فاشلا فية في سداد الاجرة ولكن في تحديد هذا الميعاد يكون الرجوع الي:
1/ اتفاق الاطراف المسبق.
2/ العرف السائد علي حسب المنطقة وعلي حسب انواع العقار.
وعلي حسب الالتزام فاذا اخل المستأجر علي حسب الميعاد المحدد يعتبر فاشلا ويجوز للمؤجر المطالبة بالاخلاء ليثور التساؤل حول ماذا لو فشل المستأجر في السداد في الوقت المحدد في ظل جائحة كورونا.؟؟
نجد الاجابة في قانون ايجار المباني في خضم المادة (11) والتي تنص في الفقرة الاولي منة علي أ( عدم دفع المستأجر للاجرة أو أي زيادة مسموح بيا بمقتضى أحكام هذا القانون علي الا يحكم بالاخلاءإذا عرض المستأجر المتأخرات علي المؤجر قبل رفع الدعوى وكان عدم دفع الاجرة بسبب عذر معقول).
ولكن هذة الاجابة اقترنت بدفع الاجرة قبل رفع الدعوي واشترطت في تسبيب عدم الدفع ان يكون بعذر مقبول لنجد انفسنا امام سؤالين هذة المرة
1/ هل يختلف اذا كان الفشل بسب جائحة كورونا المستمر وعدم القدرة علي الدفع قبل واثناء رفع الدعوي؟
2/ هل وضع القانون معيارا محددا لمعرفة العذر المعقول ام هو سلطة تقديرية متروكة للمحكمة لاستنباطها من القرائن المرتبطة بكل دعوي علي حدة.؟
نجيب علي الشق الثاني الذي هو صلب موضوعنا
العذر المقبول هو سلطة تقديرية متروكة لمحكمة الموضوع فهي تمارس هذة السلطة دون رقابة عليها من المحاكم الاعلي درجة. وتأتي رقابة المحاكم الاعلي درجة اذا اخطأت محكمة الموضوع في تطبيق او تأويل القانون
وعلي محكمة الموضوع في ممارسة هذة السلطات ان تضع في الحسبان كل الظروف المحيطة بالموضوع وعلي هذا الاساس تقدر العذر المقبول وهذا ما جاء في سابقة ورثة نور الدائم ضد الحاج محمد صلاح (م/ا/ق 1962) كذلك سابقة محمود عبد العزيز ضد عثمان جمال (م/أ/ق 1975).
_ نربط بين قانون المعاملات المدنية وجائحة كورونا من زاويتين
الاولي : العلم بالضرورة ان جائحة كورونا خلقت ظروف استثنائية في التعاملات بين الاشخاص وبالرجوع الي قانون المعاملات المدنية نجد ان تكيف هذة الظروف يتناسب مع ما يسمي بالظروف الطارئة التي جاءت بها المادة 117 من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984 والتي تنص علي(اذا طرات حوادث استثنائيه عامه لم يكن فى الوسع توقعها وترتب على حدوثها ان تنفيذ الالتزام
التعاقدى وان لم يصبح مستحيلا صار مرهقا للمدين بحيث يهدده بخساره فادحة اجاز للمحكمه تبعا للظروف
وبعد الموازنه بين مصلحة الطرفين ان ترد الالتزام المرهق الى الحد المعقول ويقع باطل كل اتفاق على خلافذلك).
الثانية : ان هذة الجائحة هي سبب اجنبي وليد لا يد للمستأجر فية ولم يكن في الحسبان مما يجعل استحالة تنفيذ العقد معة وهذا م نص علية قانون المعاملات المدنية في المادة( 130).
لكل ما تم ذكرة نجد ان الاسباب خلقت حلقات تسلسلها مترابط ومتماسك ويستنتج منة قانونا اعتبار جائحة كورونا هي العذر المقبول الذي حال دون دفع الاجرة من قبل المستأجر.
_ لم نتطرق للضرر الواقع علي المؤجر نتيجة لفشل المستأجر في دفع الاجرة المحددة لاخذنا في الاعتبار ان الضرر الواقع علي المستأجر اكبر بالخصوص اذا قامت المحكمة بالموافقة علي اخلا المستأجر لفشلة في السداد وبهذا نجد انفسنا امام ضرر واقع علي المؤجر من ناحية وضرر واقع علي المستأجر من ناحية اخري وهنا يجب علي المحكمة في نظرها لهذة الدعوي ان تستصحب معها قانون المعملات المدنية متمثلا في احكام المادة ( 5 ) منة والتي تنص الفقرة(أ) من المادة علي (الضرر يدفع قدر الامكان).
والفقرة (ب) من ذات المادة علي (الضرر لا يزال بمثلة).
_ اما من ناحية اثبات الضرر الواقع علي المستأجر من جراء جائحة كورونا فانة معلوم للكافة ومعلوم بالضرورة وعلي المحكمة ان تأخذ بة علما قضائيا وفقا لاحكام المادة (14) ف(1) و ف (2) من قانون الاثبات لسنة 1994. ومن المعلوم ان عبء الاثبات يتنقل بين طرفي الخصومة فإن عبء الاثبات يقع علي عاتق المؤجر ان يثبت ان المستأجر لم يتضرر من جائحة كورونا.
.
لكل ما ذكر انفآ وبالرغم اننا عضدنا وجهة نظرنا باسانيد قانونية يتضح لنا جليا ان هذا الوضع القانوني يقع في طائلة السلطة التقديرية للمحكمة. ويجب علي المحاكم ان تحذو حذوها في تحديد اسانيد قانونية ومعاير محددة يرجع اليها القاضي في نظر هذة الدعوي التي في نظرنا انها ستستفحل بنهاية هدة الجائحة.
ربنا يدفع البلاء عن العباد والبلاد.
علاء الدين حمزة الامين
المحامي والمستشار القانوني والمحكم
2020/5/6
______
ارفعها تقديرا واحتراما للمختصين في هذا في زمن كهذا
د/كمال

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.