الجيش الكويتي: الصواريخ الباليستية العابرة فوق البلاد في نطاقات جوية مرتفعة جداً ولا تشكل أي تهديد    إدارة مكافحة المخدرات بولاية البحر الأحمر تفكك شبكة إجرامية تهرب مخدر القات    المريخ فِي نَواكْشوط (يَبْقَى لحِينَ السَّدَاد)    اردول: افتتاح مكتب ولاية الخرطوم بضاحية شرق النيل    شاهد بالصورة والفيديو.. وسط ضحكات المتابعين.. ناشط سوداني يوثق فشل نقل تجربة "الشربوت" السوداني للمواطن المصري    (يمكن نتلاقى ويمكن لا)    المريخ يكرم القائم بالأعمال و شخصيات ومؤسسات موريتانية تقديرًا لحسن الضيافة    خطوة مثيرة لمصابي ميليشيا الدعم السريع    عناوين الصحف الرياضية السودانية الصادرة اليوم الأثنين 16 يونيو 2025    برمجة دوري ربك بعد الفصل في الشكاوي    سمير العركي يكتب: رسالة خبيثة من إسرائيل إلى تركيا    مجلس إدارة جديد لنادي الرابطة كوستي    شاهد بالفيديو.. الجامعة الأوروبية بجورجيا تختار الفنانة هدي عربي لتمثل السودان في حفل جماهيري ضخم للجاليات العربية    شاهد بالفيديو.. الجامعة الأوروبية بجورجيا تختار الفنانة هدي عربي لتمثل السودان في حفل جماهيري ضخم للجاليات العربية    شاهد بالصورة.. السلطانة هدى عربي تخطف الأضواء بإطلالة مميزة مع والدتها    شاهد بالفيديو.. كشف عن معاناته وطلب المساعدة.. شاب سوداني بالقاهرة يعيش في الشارع بعد أن قامت زوجته بطرده من المنزل وحظر رقم هاتفه بسبب عدم مقدرته على دفع إيجار الشقة    شاهد بالصورة.. السلطانة هدى عربي تخطف الأضواء بإطلالة مميزة مع والدتها    شاهد بالفيديو.. كشف عن معاناته وطلب المساعدة.. شاب سوداني بالقاهرة يعيش في الشارع بعد أن قامت زوجته بطرده من المنزل وحظر رقم هاتفه بسبب عدم مقدرته على دفع إيجار الشقة    رباعية نظيفة .. باريس يهين أتلتيكو مدريد في مونديال الأندية    بالصورة.."أتمنى لها حياة سعيدة".. الفنان مأمون سوار الدهب يفاجئ الجميع ويعلن إنفصاله رسمياً عن زوجته الحسناء ويكشف الحقائق كاملة: (زي ما كل الناس عارفه الطلاق ما بقع على"الحامل")    المباحث الجنائية المركزية بولايةنهر النيل تنجح في فك طلاسم بلاغ قتيل حي الطراوة    على طريقة البليهي.. "مشادة قوية" بين ياسر إبراهيم وميسي    المدير العام للشركة السودانية للموارد المعدنية يؤكد أهمية مضاعفة الإنتاج    من حق إيران وأي دولة أخري أن تحصل علي قنبلة نووية    وصول 335 من المبعدين لدنقلا جراء أحداث منطقة المثلث الحدودية    ترامب يبلغ نتنياهو باحتمال انضمام أمريكا إلى العملية العسكرية ضد إيران    أول دولة عربية تقرر إجلاء رعاياها من إيران    كيف أدخلت إسرائيل المسيرات إلى قلب إيران؟    خلال ساعات.. مهمة منتظرة لمدرب المريخ    السودان..خطوة جديدة بشأن السفر    تنفيذ حكم إعدام في السعودية يثير جدلاً واسعًا    3 آلاف و820 شخصا"..حريق في مبنى بدبي والسلطات توضّح    ضربة إيرانية مباشرة في ريشون ليتسيون تثير صدمة في إسرائيل    معركة جديدة بين ليفربول وبايرن بسبب صلاح    بالصور.. زوجة الميرغني تقضي إجازتها الصيفية مع ابنتها وسط الحيوانات    معلومات جديدة عن الناجي الوحيد من طائرة الهند المنكوبة.. مكان مقعده ينقذه من الموت    بعد حالات تسمّم مخيفة..إغلاق مطعم مصري شهير وتوقيف مالكه    رئيس مجلس الوزراء يؤكد أهمية الكهرباء في نهضة وإعادة اعمار البلاد    رئيس مجلس الوزراء يؤكد أهمية الكهرباء في نهضة وإعادة اعمار البلاد    إنهاء معاناة حي شهير في أمدرمان    وزارة الصحة وبالتعاون مع صحة الخرطوم تعلن تنفيذ حملة الاستجابة لوباء الكوليرا    فجرًا.. السلطات في السودان تلقيّ القبض على34 متّهمًا بينهم نظاميين    رئيس مجلس الوزراء يقدم تهاني عيد الاضحي المبارك لشرطة ولاية البحر الاحمر    وفاة حاجة من ولاية البحر الأحمر بمكة    اكتشاف مثير في صحراء بالسودان    رؤيا الحكيم غير ملزمة للجيش والشعب السوداني    مسؤول سوداني يطلق دعوة للتجار بشأن الأضحية    محمد دفع الله.. (صُورة) تَتَحَدّث كُلّ اللُّغات    في سابقة تعد الأولى من نوعها.. دولة عربية تلغي شعيرة ذبح الأضاحي هذا العام لهذا السبب (….) وتحذيرات للسودانيين المقيمين فيها    شاهد بالفيديو.. داعية سوداني شهير يثير ضجة إسفيرية غير مسبوقة: (رأيت الرسول صلى الله عليه وسلم في المنام وأوصاني بدعوة الجيش والدعم السريع للتفاوض)    تراجع وفيات الكوليرا في الخرطوم    أثار محمد هاشم الحكيم عاصفة لم يكن بحاجة إلي آثارها الإرتدادية علي مصداقيته الكلامية والوجدانية    وزير المالية السوداني: المسيرات التي تضرب الكهرباء ومستودعات الوقود "إماراتية"    "الحرابة ولا حلو" لهاني عابدين.. نداء السلام والأمل في وجه التحديات    "عشبة الخلود".. ما سرّ النبتة القادمة من جبال وغابات آسيا؟    علامات خفية لنقص المغنيسيوم.. لا تتجاهلها    ما هي محظورات الحج للنساء؟    قُلْ: ليتني شمعةٌ في الظلامْ؟!    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



حرب الايجارات في زمن الكرونا .. بقلم: د. كمال الشريف
الاتجاه الخامس نشر في سودانيل يوم 09 - 05 - 2020

ياتي كل وباء من السماء بقوم ياكلون فية لحم البعض وهم احياء ..بدء من الاكل والشرب والدواء وحتي العلاج والكلام في العلاج عند بعض الناس .. وفي السودان ينتظر كثير من الناس مثل ظروف الندرة وظروف الحرب والوباء حتي تمتليء جيوبهم وبطونهم
وهذه مخلفات نظرية..اشتري وخزن التي تركها عبد الرحيم حمدي حين انفتح وفتح علي بعض الناس...
وفي وقت يبحث فية الناس عن موضع سرير لعلاج اودواء ..يستثمر اصحاب العقارات بايجارات جديده ومطالبات تفوق حتي النكبة التي فرضت على الناس حظرا في العمل وحظرا في كل اتجاهات الحياة حتي النوم والمرض والموت..
وتاتي ثورة استثمارات اصحاب الاملاك بان الكرونا هي برنامج انفتاح اقتصادي جديد...
وصلتني رسائل عده من متضررين من الايجارات التي يطالب بها الملاك ..مع المؤجرين القابعين فى منازلهم مثلهم مثل الملايين محظورين ومحجورين بقضاء الله وبامر الدولة لطاعون من الممكن ان يقضي على الكبير والصغير دون رحمة ودون تميز..
وجاءت عاي بريدي هذه الرسالة من مستشار قانوني بشان الايجارات في زمن حرب الكرونا واعياد الحظر والحجر وعلي النائب العام ان يتدخل....
الوضع القانوني للمستأجر في ظل جائحة كورونا والاثار القانونية المترتبة علي ذلك.
بقلم أ/ علاء الدين حمزة
_______
لا شك ان جائحة كورونا لم تؤثر علي المستأجر فقط وانما علي كافة المعاملات بمختلف انواعها علي كوكب الارض اجمع وتضرر منها الشخص الطبيعي وكذالك الشخص الاعتباري وكذلك قررت الحكومات المختلفة اغلاق بلدناهم وتوقف النشاطات العملية المختلفة فيها وفي بلدنا اعلنت حكومتنا عن حظر التجوال في الشوارع وتوقف عجلة الحياة العملية واغلاق الدواوين الحكومية وتوقف حركة المرور سواء بتنقل الاشخاص او الحركة التجارية ولكننا نتطرق في هذة السانحة للوقوف علي الوضع القانوني للمستأجر في ظل هذة الجائحة اذ انة وفي وجهة نظري الضعيفة انه الاكثر تضررا من هذة الجائحة في ظل ظروف اقتصادية ومعيشية طاحنة تشهدها البلاد وبالخصوص ارتفاع قيمة ايجار العقارات اذ تكاد السودان من اكثر البلدان ارتفاعا في قيمة العقارات.
ان قانون ايجار المباني لسنة 1991 هو سن لمصلحة وحفظ وحماية حقوق المستأجر بما يمنع معه سؤ استغلال الحاجة من جانب المؤجر ولكن هذا الدرع الذي سن لمصلحة المستأجر لايتفق وتعسف الاخير في استعمال هذا الدرع في مواجهة صاحب الحق فان بالمقابل ايضا حفظ هذا القانون لصاحب الحق حقة في العين المؤجرة.
_ نستعرض حديثنا عن فشل المستأجر في سداد الاجرة للمؤجر في ظل جائحة كورونا:
لم يحدد القانون ميعادا معين يعتبر فية المستأجر فاشلا فية في سداد الاجرة ولكن في تحديد هذا الميعاد يكون الرجوع الي:
1/ اتفاق الاطراف المسبق.
2/ العرف السائد علي حسب المنطقة وعلي حسب انواع العقار.
وعلي حسب الالتزام فاذا اخل المستأجر علي حسب الميعاد المحدد يعتبر فاشلا ويجوز للمؤجر المطالبة بالاخلاء ليثور التساؤل حول ماذا لو فشل المستأجر في السداد في الوقت المحدد في ظل جائحة كورونا.؟؟
نجد الاجابة في قانون ايجار المباني في خضم المادة (11) والتي تنص في الفقرة الاولي منة علي أ( عدم دفع المستأجر للاجرة أو أي زيادة مسموح بيا بمقتضى أحكام هذا القانون علي الا يحكم بالاخلاءإذا عرض المستأجر المتأخرات علي المؤجر قبل رفع الدعوى وكان عدم دفع الاجرة بسبب عذر معقول).
ولكن هذة الاجابة اقترنت بدفع الاجرة قبل رفع الدعوي واشترطت في تسبيب عدم الدفع ان يكون بعذر مقبول لنجد انفسنا امام سؤالين هذة المرة
1/ هل يختلف اذا كان الفشل بسب جائحة كورونا المستمر وعدم القدرة علي الدفع قبل واثناء رفع الدعوي؟
2/ هل وضع القانون معيارا محددا لمعرفة العذر المعقول ام هو سلطة تقديرية متروكة للمحكمة لاستنباطها من القرائن المرتبطة بكل دعوي علي حدة.؟
نجيب علي الشق الثاني الذي هو صلب موضوعنا
العذر المقبول هو سلطة تقديرية متروكة لمحكمة الموضوع فهي تمارس هذة السلطة دون رقابة عليها من المحاكم الاعلي درجة. وتأتي رقابة المحاكم الاعلي درجة اذا اخطأت محكمة الموضوع في تطبيق او تأويل القانون
وعلي محكمة الموضوع في ممارسة هذة السلطات ان تضع في الحسبان كل الظروف المحيطة بالموضوع وعلي هذا الاساس تقدر العذر المقبول وهذا ما جاء في سابقة ورثة نور الدائم ضد الحاج محمد صلاح (م/ا/ق 1962) كذلك سابقة محمود عبد العزيز ضد عثمان جمال (م/أ/ق 1975).
_ نربط بين قانون المعاملات المدنية وجائحة كورونا من زاويتين
الاولي : العلم بالضرورة ان جائحة كورونا خلقت ظروف استثنائية في التعاملات بين الاشخاص وبالرجوع الي قانون المعاملات المدنية نجد ان تكيف هذة الظروف يتناسب مع ما يسمي بالظروف الطارئة التي جاءت بها المادة 117 من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984 والتي تنص علي(اذا طرات حوادث استثنائيه عامه لم يكن فى الوسع توقعها وترتب على حدوثها ان تنفيذ الالتزام
التعاقدى وان لم يصبح مستحيلا صار مرهقا للمدين بحيث يهدده بخساره فادحة اجاز للمحكمه تبعا للظروف
وبعد الموازنه بين مصلحة الطرفين ان ترد الالتزام المرهق الى الحد المعقول ويقع باطل كل اتفاق على خلافذلك).
الثانية : ان هذة الجائحة هي سبب اجنبي وليد لا يد للمستأجر فية ولم يكن في الحسبان مما يجعل استحالة تنفيذ العقد معة وهذا م نص علية قانون المعاملات المدنية في المادة( 130).
لكل ما تم ذكرة نجد ان الاسباب خلقت حلقات تسلسلها مترابط ومتماسك ويستنتج منة قانونا اعتبار جائحة كورونا هي العذر المقبول الذي حال دون دفع الاجرة من قبل المستأجر.
_ لم نتطرق للضرر الواقع علي المؤجر نتيجة لفشل المستأجر في دفع الاجرة المحددة لاخذنا في الاعتبار ان الضرر الواقع علي المستأجر اكبر بالخصوص اذا قامت المحكمة بالموافقة علي اخلا المستأجر لفشلة في السداد وبهذا نجد انفسنا امام ضرر واقع علي المؤجر من ناحية وضرر واقع علي المستأجر من ناحية اخري وهنا يجب علي المحكمة في نظرها لهذة الدعوي ان تستصحب معها قانون المعملات المدنية متمثلا في احكام المادة ( 5 ) منة والتي تنص الفقرة(أ) من المادة علي (الضرر يدفع قدر الامكان).
والفقرة (ب) من ذات المادة علي (الضرر لا يزال بمثلة).
_ اما من ناحية اثبات الضرر الواقع علي المستأجر من جراء جائحة كورونا فانة معلوم للكافة ومعلوم بالضرورة وعلي المحكمة ان تأخذ بة علما قضائيا وفقا لاحكام المادة (14) ف(1) و ف (2) من قانون الاثبات لسنة 1994. ومن المعلوم ان عبء الاثبات يتنقل بين طرفي الخصومة فإن عبء الاثبات يقع علي عاتق المؤجر ان يثبت ان المستأجر لم يتضرر من جائحة كورونا.
.
لكل ما ذكر انفآ وبالرغم اننا عضدنا وجهة نظرنا باسانيد قانونية يتضح لنا جليا ان هذا الوضع القانوني يقع في طائلة السلطة التقديرية للمحكمة. ويجب علي المحاكم ان تحذو حذوها في تحديد اسانيد قانونية ومعاير محددة يرجع اليها القاضي في نظر هذة الدعوي التي في نظرنا انها ستستفحل بنهاية هدة الجائحة.
ربنا يدفع البلاء عن العباد والبلاد.
علاء الدين حمزة الامين
المحامي والمستشار القانوني والمحكم
2020/5/6
______
ارفعها تقديرا واحتراما للمختصين في هذا في زمن كهذا
د/كمال

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.