سوق الإيجار من الإزدهار إلى البوار صاحب مكتب عقار : الطلب تدنى بنسبة (40%) الناير: الأزمة لن تؤثر على الاقتصاد الكلي أسعار الإيجارات لم تكن حقيقية وهذه هي فوائد الهزة تحقيق : قذافي عبدالمطلب لافتة قماشية كبيرة كانت تتدلى على صدر مبنى مكون من عدة طوابق في (شارع محمد نجيب) اللافتة الضخمة لم تجذب إنتباهنا فحسب بل كانت مدخلاً لظاهرة مهرجان اللافتات القماشية الملونة التي تنادي المؤجرين والمشترين بشكل صارخ ففي ذات الشارع في إتجاه سيرنا (شمالا) كانت هناك العديد منها المماثلة تنتشر هنا وهناك فماذا وراء تلك ربيع اللافتات التي يتلاعب بها رياح شتاء الخرطوم المتقلبة المزاج هذه الايام.....؟؟؟ * خلل في المعادلة الظاهرة بالضرورة تعني أحد أمرين لا ثالث لهما الأول هو أن هناك خللا في معادلة العرض الطلب في هذا النشاط الاقتصادي الذي جذب الكثير من المستثمرين في الآونة الأخيرة وبالتالي فإن قطاع الايجارات من سوق العقارات يعاني من إشكال أو بالأحرى ركود دفع المستثمرين للترويج بهذه الهتافية القريبة من طريقة (علينا جاي) المعمول بها في تجارة الأرصفة. والثاني هو أن هذه الاعلانات مؤشر لإزدهار سوق العقارات ويجذب الكثير من المستثمرين فيعلن القادمون الجدد عن أنفسهم وبضاعتهم عبر تلك اللافتات القماشية. وضعنا هذه الاحتمالات أمام عزالدين صالح وهو صاحب مكتب عقارات بالخرطوم فقال أن التحليل الأول يقدم تشخيصاً دقيقاً لواقع سوق الإيجارات في العاصمة بعد أن حدث خلل كبير في معادلة العرض والطلب التي تحكم الاسواق حيث إرتفع العرض مع إنحسار كبير في الطلب وهذا هو السر في إنتشار إعلانات العرض هذه. وقبل أن نسأله عن الاسباب عبر عزالدين واجهة الأزمة إلى خلفياتها قائلاً أن (سوق الإيجارات) حدث لها تطور على مرحلتين الأولى تزامنت مع الطفرة الإقتصادية التي أعقبت إستخراج البترول وتدفق العمالة الأجنبية والمستثمرين على البلاد في هذه المرحلة إرتفع الطلب بشكل مفاجئ وغير متوقع على الشقق في الأحياء المتاخمة للخرطوم ( خرطوم 2و3 ، العمارات ، المنشية ، أركويت ، المعمورة ...إلخ) وكان الطلب في ذلك الوقت يفيض كثيراً عن العرض وكنتيجة طبيعية تصاعدت قيمة الإيجارات ليس ذلك فحسب بل دخلت لغة العملات الصعبة فكان أصحاب العقارات خاصة في الاحياء الراقية يطلبون المقابل بالعملات الاجنبية وتحت ضغط الندرة كان العملاء يستجيبون وفي هذا الوضع أغرى كثيرين للدخول في السوق كثيرون بنوا (عمارات) عبر تمويلات من البنوك وعدد كبير من المغتربين وظفوا حصاد غربتهم في بناء العمارات وتأجير الشقق في مختلف أحياء الخرطوم وكما أن أسراً لا حصر لها كانت تسكن في عمارات بها عدة طوابق فإنزوت في مساحة شقة أو بالكثير شقتين وولجت بالباقي في سوق الايجارات المربح هكذا توافد القادمون الجدد في مجموعات إلى السوق وزادوا المعروض لكن ذلك لم يؤثر سلباً على السوق لأن الطلب كان يرتفع بذات الوتيرة ويتزايد يوماً بعد يوم ويقول عزالدين يمكن أن نسمي هذا بمرحلة التطور الأولى. * من الازدهار إلى البوار المرحلة الثانية بدأت بتوقيع إتفاقية السلام الشامل بين الحكومة والحركة الشعبية فبعد توقيع الاتفاقية إستقبلت الخرطوم اعدادا مهولة من الجنوبيين من ضباط وسياسيين تابعين للحركة الشعبية أقبل هؤلاء مباشرة على الشقق وإرتفع الطلب في هذه المرحلة بصورة حادة وإرتفعت معها الايجارات وتواصل الارتفاع مع قدوم بعثة الأممالمتحدة حتى وصل الأسعار في بعض الاحيان إلى (3) الاف دولار أميركي وكنا نقوم بتأجير (3- 5) شقق لفترات طويلة تزيد عن السنة في اليوم وإستمر هذا الوضع المزدهر الذي بدأ العام (2005م) وإستقر حتى قبيل الاستفتاء على مصير الجنوب الذي بدأ فيه العد العكسي بسبب خروج كتلة كبيرة (الجنوبيون) من العملاء ثم اعقب ذلك خروج منسوبي بعثة الأممالمتحدة وربما بعض المنظمات التي كانت تنشط في البلاد قبل الانفصال وبإنفضاض سامر إتفاقية السلام بإنفصال الجنوب إنفض عصر الازدهار في قطاع الايجار الذي أصيب ببوار ما زال يمسك بخناقه ويختم عزالدين حديثه بأن الطلب على الشقق إنخفض بنسبة (40%). وفي ذات إتجاه عزالدين ذهب التجاني شرف الدين في حديثه ل(لسوداني) الذي نورد منه الجزء المتعلق بالايجارات الكبيرة وهي تلك التي تلي الشركات الاستثمارية والمنظمات الاجنبية وفي بعض الأحيان المؤسسات الحكومية التي قال أنها شهدت تراجعا كبيرا عن ما كان عليه الحال قبل عام أو يزيد هذه المؤسسات غالبا ما كانت تشغل مباني كبيرة بإيجارات مرتفعة لذلك كان المستثمرون يفضلونها أكثر من تأجير المواقع بشكل مجزأ ورغم أن الإقبال على هذا النوع لم يكن بذات حجم الطلب على الشقق إلا أنه كان يمثل نسبة لا بأس بها من مجمل طلبات الايجار التي ترد إلى السوق لكنه الآن تراجع والكثير من المواقع التي كانت مؤجرة في الماضي لم تعد كذلك الآن. * خروج الدولار من يملك عمارة في أحياء الخرطوم الراقية (العمارات ، نمرة 2 ، قاردن ستي وغيرها ) كان (يتمنى ويجد ما يتمناه) يطلب الايجار بالدولار بالجنيه ويجد المؤجر الآن لا أحد يوافق على (الدولار) إلا في حالات إستثنائية لا تذكر بسبب تراجع أعداد الاجانب الراغبين في السكن ويلفت التجاني إلى أنه هنا يتحدث عن تراجع نوعي لأن معظم الاجانب الموجودين حاليا بالبلاد هم من يمثلون أفرادا لا يمكن مقارنتهم مثلا بمنسوبي الأممالمتحدة والمنظمات الدولية أو الإقليمية من حيث القدرة على الصرف على السكن حتى القليل الذي يملك القدرة يرفضون التعاقد بالدولار بسبب عدم استقرار سعر الصرف وبسبب الكساد وتعدد الخيارات الناجم عن كثرة العرض. ويقول التجاني إن حدة الكساد كان كان أقوى في الأحياء الراقية بينما آثارها أقل في الأحياء (الوسيطة) الديم وجبرة والصحافات مثلا التي مازالت تشهد إقبالا من المؤجرين لمعقولية الاسعار وتتراوح ما بين (1800) جنيه و (850) حسب المساحة والنوعية والمحتويات والتشطيب وهم في الغالب من المواطنين أو أجانب يبحثون عن السكن وأرجع التجاني ضعف تأثير الأزمة إن جاز التعبير في هذه المناطق إلى معقولية الأسعار مع قربها من المناطق الحيوية بالمدينة وإلى أنها أساساً لم تكن مرغوبة من الكتل التي فقدها السوق بإنفصال الجنوب لكنه عاد وقال أن الكساد تسبب على الاقل في ثبات اسعار الايجار في هذه المناطق بالرغم من أن اسعار كل شيء يشتعل من حولها. والمفارقة الغريبة في الأمر هو الارتفاع المنتظم في أسعار بيع العقارات بالرغم من الكساد المخيم على الايجارات وعندما سألنا التجاني عن تفسيره قال أنه ليس متأكداً أن تحليله لطلاسم المفارقة صحيح أم لا لكنه قال أنه يعتقد أن أسعار الاراضي عادة ترتبط بسعر الدولار في حال إرتفع ترتفع وإن كانت لا تتراجع في كل الاحوال عندما تتراجع أسعار صرف الدولار لكن في الإيجارات الوضع يختلف والمعطيات التي تتحكم في سوقه مختلفة تماما عن تلك التي تتحكم في عمليات البيع. الاقتصاد الكلي في مأمن الخبير الاقتصادي المعروف الدكتور محمد الناير ينظر إلى تراجع سوق الايجارات كنتيجة طبيعية ومتوقعة لإنفصال الجنوب وإنتهاء فترة بعثة الاممالمتحدة وخروجها من البلاد وإخلاء العديد من العقارات التي كان يشغلها المغادرون الأمر الذي زاد من المعروض وتوقع الناير أن تنخفض أسعار الايجارات بشكل يجعلها عادلاً وهي – الأسعار- في السابق لم تكن حقيقية ومنذ عقود كان أصحاب العقارات يؤجرون عقاراتهم بالدولار تفادياً لتقلبات سعر الصرف أو النص في العقد على زيادة سنوية في قيمة الإيجار وكل ذلك لم يكن متوافقاً مع الواقع ولا أتوقع أن تجد العقارات الخالية القيمة الايجارية السابقة بل كما أسلفت ستتراجع قيمة الإيجارات وقد يتم إلغاء الزيادة السنوية في العقودات. وهناك عوامل أخرى أسهمت في هذا التراجع أهمها تحول السياسة الاسكانية للدولة من الخطط الاسكانية التي تملك المواطنين قطع أراضي خالية إلى نظام الإسكان الشعبي الذي يتيح للمواطن الإستفادة المباشرة بالسكن فور الإستلام الأمر الذي قلل من الطلب على الإيجار في الاحياء الطرفية بالذات. ويعتبر الناير ما يحدث أمراً إيجابياً لأنه سيعيد تصحيح الأمور ويمُّكن كل المحتاجين للسكن من الحصول عليه بأسعار عادلة فضلاً عن أن الهزة لن تؤثر على الإقتصاد الكلي الذي يمكن أن يكون قد تأثر بمغادرة الاممالمتحدة والجنوبيين بخروجهم من القوة الشرائية وتوقف العملات الاجنبية التي كانوا يضخونها في السوق المحلي لكن تراجع الاقبال وأسعار الإيجار لن يؤثر على الإقتصاد الكلي رغم أنه سيؤثر على المستثمرين في هذا القطاع الذين ستتراجع عائداتهم.
