سودارس : العقارات في الخرطوم .. مَنْ يستغل الأزمات ..؟

أمجد فريد الطيب يكتب: حياة تجلت في وضوح المبادئ: وداعا فينك هايسوم عثمان ميرغني يكتب: حرب السودان ومخطط شد الأطراف الخليج الضحية الكبرى: إيران وجهت 83% من هجماتها إليه… و17% فقط إلى إسرائيل بعثة المنتخب تصل بورتسودان وسط إهتمام كبير منتخبنا يتدرب صباح الخميس بإستاد بورتسودان قائمة صقور الجديان لوديتي السعودية كواليس صادمة... كيف تعطلت صفقة تسليح الجيش السوداني في اللحظات الأخيرة؟ 11 دقيقة إضافية من النوم ليلا تساعد فى الوقاية من النوبات القلبية 13 حزمة لغوية جديدة لترجمة محادثات "واتساب" سناب شات" يحوّل الصور إلى فيديو بالذكاء الاصطناعي بالصورة.. الصحفي السوداني الشهير حسين خوجلي يستعيد بصره وسط سعادة أصدقائه ومتابعيه: (عودة البصر لصاحب البصيرة والوان وحمدا لله على السلامة أبو ملاذ) الباشا طبيق : السيطرة على الكرمك تعيد تشكيل الخريطة العسكرية في السودان تعديل وزاري مرتقب في السودان يشمل ست حقائب وزارية هل يكون محمد صلاح الصفقة الكبرى القادمة بالدوري الأمريكي بعد جريزمان؟ جلسة مع محمد صبحى في الزمالك.. اعرف السبب استمرار محاولات الأهلي لإنهاء أزمة الشرط الجزائي مع توروب يارا السكري تكشف لليوم السابع تفاصيل دورها فى فيلم صقر وكناريا شاهد بالصورة.. فاتنة الإعلام السوداني تخطف الأضواء بأحدث إطلالة لها والجمهور يطيل الغزل في جمالها: (يا دووب كدة عيدنا) باسم سمرة: الناس بقت تناديلى ب«زكى».. ونجاح عين سحرية توفيق من ربنا ذكرى رحيل أحمد حلاوة.. ممثل جمع بين الهندسة والدكتوراه فى فلسفة الفنون نصائح لوقاية مرضى حساسية الصدر من التقلبات الجوية والرياح مشروبات تساعد على حرق الدهون بعد كحك العيد اكتشاف مرض وراثي جديد يسبب الشيخوخة المبكرة والقصور الإدراكى شاهد بالصور. الفنانة مروة الدولية تفاجئ الجميع وتعتزل الغناء وعازفها الشهير ينشر مراسلات واتساب بينهما أكدت فيها تمسكها بالقرار بالصور.. مدارس أبو ذر الكودة تلزم أسرة طالب بدفع غرامة قدرها 100 ألف جنيه بسبب كسره مفتاح مروحة بالفصل ومتابعون يتصدون للدفاع عن المؤسسة شاهد بالصورة والفيديو.. في تقليعة جديدة.. شباب سودانيون يلطخون صديقهم العريس ووزيره ب"ظهر الصابون" و"البودرة" الهلال يواجه ضغط المباريات في رواندا جبريل يلتقي المبعوث الشخصي للأمين العام للأمم المتحدة إلى السودان مهلة أخيرة للمخالفين: خيارات متعددة لمعالجة أوضاع التأشيرات المنتهية في السعودية كيف تفاعل النجوم مع خبر رحيل صلاح عن ليفربول؟ ضبط 2800 قندول بنقو بالجزيرة في عملية نوعية لمكافحة التهريب ترامب يصدر أوامره ويكشف تطورات مثيرة مع إيران طهران ترد على تهديدات ترمب هل مخالفة ترامب خلل في الكون؟! الأمن يداهم مخزن يبيع الوقود المهرب لعصابات التنقيب عن الذهب تراجع معدّل التضخّم في السودان بادي يصدر مرسوم تنظيم أعمال التعدين التقليدي وضبط آليات التعدين بالنيل الأزرق رئيس الأهلي مدني وابنه يتعرضان لحادث مروع المباحث تنهي مغامرات شبكة إجرامية متخصصة في الإحتيال علي أصحاب المحلات التجارية عن طريق اشعارات تطبيق بنكك المزيفة شركة كهرباء السودان تحديث حول سير أعمال الصيانة الطارئة للشبكة القومية توقّعات بارتفاع غير مسبوق في أسعار النفط ضبط 238 كجم من "الآيس" وأسلحة بجانب نحاس بولاية البحر الاحمر ضبط 238 كجم من "الآيس" وأسلحة بجانب نحاس بولاية البحر الاحمر الشيخ بن زومة.. إلى جنة الخلد أغلى علبة كعك في مصر تشعل مواقع التواصل قيم الهلال المتوارثة يجب أن تبقى أبد الدهر بنك السودان المركزي يصدر توجيهًا للمصارف إبراهيم شقلاوي يكتب: الزراعة ما بعد اقتصاد الحرب في زمن الضجيج.. القرآن بوصلة المعنى والسكينة د.مزمل أبو القاسم يكتب: دموع الباز.. وزاهر! (2) السودان.. الدفاع المدني يستعين ب"التوك توك" طفح جلدي في رقبة الرئيس ترمب يثير تساؤلات حول صحته ملتقي التحصين للعام 2025 ينعقد بحضور التحالف العالمي للقاحات والشركاء صوت لا يغيب.. محمد رفعت ورحلة الآذان الخالد في رمضان أجهزة الأمن السودانية تنهي مغامرات لص الصيدليات في عطبرة شاهد بالفيديو.. الوطن يتعافى ويعود.. تزاحم مئات المصلين في صلاة التراويح بمسجد السيدة سنهوري بالخرطوم شاهد بالفيديو.. الوطن يتعافى ويعود.. تزاحم مئات المصلين في صلاة التراويح بمسجد السيدة سنهوري بالخرطوم السودان.. فكّ طلاسم"تبيدي للمجوهرات" في الخرطوم والتحقيقيات تفجّر مفاجأة

شكرا على الإبلاغ!

سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.

العقارات في الخرطوم .. مَنْ يستغل الأزمات ..؟

الجريدة نشر في النيلين يوم 15 - 12 - 2021

كما قال أن هنالك أفراد من المحلية يأتون سنوياً لتخليص ضريبة المبنى السنوية (العتب) وهو عبارة عن قيمة ايجار المبنى كاملاً لمدة شهر، مع العلم أن (العتب) قيمة معينة تُودع بالمحلية ولا علاقة لها بالضرائب.
الإيجارات في منطقة الفردوس (500) دولار للشهر، والشقة في تركيا (300)..
العقارات في الخرطوم.. مَنْ يستغل الأزمات..؟
* الضرائب: بعض أصحاب العقارات يهددون المستأجرين بأن لا يتحدثوا مع محصلي الضرائب حول السعر الحقيقي للايجار
* موظف ضرائب: نواجه صعوبة في مصداقية الحصر الميداني للمباني، وجزء كبير من المُلاك متهربين من الضرائب
* مالك بناية: عدد كبير من المتحصلين فاسدين، واتفاقات تتم (تحت التربيزة)
* صاحب شقق مفروشة: لو قمنا بتأجير الشقة المفروشة بزيادة (4) أضعاف سعرها الحالي، يُعتبر خسارة بالنسبة لنا
* لابد من إلزام جميع عقود المباني السكنية أن تمر عبر الضرائب كخطوة أساسية لبناء جميع عقود المباني السكنية
في الآونة الأخيرة، شهدت العاصمة الخرطوم ازدياداً جنونياً في أسعار العقارات بكل أنواعها، تحديداً الشقق العادية والمفروشة، ويمكن تقدير حجم الزيادة في الفترة منذ 2020 إلى 2021 إلى ما يفوق 10 أضعاف سعر الايجارات المُتعارف عليها، بحسب ما أفاد عدد من المستأجرين، البلاد تواجه بصورة عامة تدهوراً اقتصادياً حاداً، لكن يرى مراقبون أن الزيادات التي طرأت على أسعار العقارات، تفوق حجم التضخم. وتفيد متابعات (الجريدة) أن بعض الأحياء في الخرطوم بلغت أسعار الشقق لأكثر من (700 ) دولار شهرياً للشقة الواحدة، وتحولت المباني العقارية من وسيلة لحفظ الأموال والربح المعقول، إلى طريق مختصر للثراء والمحافظة على نمط حياة ينعم من خلاله المُلاك بالرفاهية.. تُرى.. هل من المتوقع صدور قانون لتنظيم الإيجارات؟ هل القيمة المُعلنة، هي القيمة الحقيقية للإيجارات؟ هل تفاقم الضرائب المفروضة على العقارات قيمة الإيجار..؟ مجموعة من التساؤلات طرحتها (الجريدة) على عدد من المسؤولين والمهتمين..
المالك مظلوم!
إلى جانب منْ يقف القانون.. المالك أم المستأجر؟ في رده على التساؤل السابق قال المالك محمد حسن الطيب: أنه يملك بناية مكونة من دور ارضي و 3 طوابق بحي الأقصى جنوب الخرطوم، كانت قد شُيدت في الفترة من 2013 الى 2015 وان التكلفة الكاملة لبناء هذا المبنى 800,000 ألف دولار، كما قال أن هنالك أفراد من المحلية يأتون سنوياً لتخليص ضريبة المبنى السنوية (العتب) وهو عبارة عن قيمة ايجار المبنى كاملاً لمدة شهر، مع العلم أن (العتب) قيمة معينة تُودع بالمحلية ولا علاقة لها بالضرائب. ويمضي الطيب: آخر مرة تم فيها اخذ العتب منه كانت في 2020، كما اوضح أن عدداً كبيراً من المتحصلين فاسدين ومتحايلين يضرون بالمالك والدولة على حد سواء، فهم يعرضون عليه ان يدفع قيمة اقلّ من المفروضة، ولكن الايصالات الرسمية سيتم استخراجها بأصل القيمة، ولكن يتوجب على المالك الدفع لهم مقابل ذلك "تحت التربيزة"، مضيفاً أن الاوضاع الاقتصادية في البلاد تتدهور جداً، ولكن هذا لا يعني أن المالك ينبغي تحمل التبعات وحده، فهو قد انفق لتشييد هذا العقار مئات الدولارات، فكم هي قيمة الايجار التي يجب ان يحددها لكي يجني ثمرة استثماره. أي قيمة ستكون غير منصفة له اذا كانت مُنصفة للمستأجر، كما اشار الى ان القانون لا ينصف المالك بل يكون في صف المستأجر، وان المالك جزء من المجتمع ويتضرر من تردي الوضع الاقتصادي الراهن، كما أيّد ضرورة وجود قانون يضبط اسعار المواد الانشائية منذ البداية وعدم احتكارها، وتقييد هامش الربح وتحجيم دور الوسطاء، الذي يعتبر السبب الرئيس لارتفاع أسعار تشييد المباني في المقام الأول.
المستأجر في خطر..!
على الجانب الآخر افاد (ب.أ) احد المستأجرين بضاحية الموردة، بأم درمان انه استأجر منزل ارضي يحتوي على صالون مقسوم الى غرفتين وحمام داخلي وحوش، وانه كان قد استأجر المنزل في 2020 كان الايجار ابتدائياً 12,500 بناء على عقد شفاهي مدته عام ثم بعد 3 اشهر احتج المالك بسبب فقدان النقود قيمتها، نظراً للوضع الاقتصادي للبلاد، وطالب بزيادة قيمتها الى 25 الف جنيه وبعد انقضاء خمسة أشهر على هذه الزيادة، طالب المستأجر بزيادة قيمتها 10 الف ليصل المبلغ من 25,000 الى 35,000. طالب (ب.أ) بإعفائه من الزيادة بعد أن يقوم باصلاحات على المبنى وتم الاتفاق على ذلك (شفوياً) وبعد ان قام (ب.أ) بصيانة قدرها 323,000 الف جنيه وفي نفس الشهر طالبه المالك بزيادة في الايجار قدرها 10,000 وقام بدفعها، عندما طالب المالك في الشهر التالي بزيادة قدرها 20 الف ليصبح سعر الايجار 65,000 رفض المستأجر دفع الزيادة، وخيّره المالك بين دفع الزيادة او اخلاء العقار، وافق المستأجر على الاخلاء بشرط تعويضه المبلغ الذي دفعه في الصيانة، كما قال (ب.أ) ان الجزء الاخر من المنزل مستأجر كذلك من قبل اسرة أخرى وقد أخلت الاسرة المنزل في آخر شهر، وان المنزل بشقيه محاط بسلك شائك ماعدا الجدار الفاصل بين الجزئين من الداخل وفي آخر أيام بعد اخلاء ذلك الجزء بدأ (ب.أ) فقدان اغراض وجزء من أدوات المنزل الاساسية فقرر الخروج واخلاء المنزل واغلاقه ريثما يعوضه المالك عن خسارته ولا زالت الحكاية لم تنتهي.. وأردف: هذه قصة تعكس الاستغلال السييء للوضع الراهن للاقتصاد وفساد الشريحة الأكبر من المُلاك.
الشقق المفروشة
أحد ملاك الشقق المفروشة قال انه كان قد شرع في تحويل عقاره ذو الخمسة طوابق من شقق عادية الى شقق مفروشة وقام باخلاء المستأجرين القدامى عن طريق مذكرة من المحكمة، وعلل لذلك بأن الزيادة السنوية التي تفرض بالعقد أقل بكثير من سعر السوق وقيمة العقار التي وصلت 80 الف جنيه، وانه في الوقت الراهن يمكن تأجير هذه الشقق بما يقارب 4 أضعاف سعرها الحالي او يزيد، وانه يعتبرها خسارة. والجدير بالذكر ان المبنى تم انشاؤه قبل تسعة أعوام وليس مبنى جديداً.
في ذات الموضوع أفاد أحد ملاك العقارات بمحلية الخرطوم (فضل حجب اسمه)، قائلاً: "من أسباب ارتفاع أسعار العقارات ارتفاع أسعار مواد البناء والأراضي" وأضاف في حديثه ل(الجريدة) أن الطلب مرتفع جداً ويفوق قيمة العرض، إضافة إلى ذلك نفى التقارب المهول بين أسعار العقارات في الوقت الراهن، ورجح المالك ان التفاوت في أسعار العقارات لا يزال موجوداً ويختلف حسب الموقع وان قيمة الضرائب أصبحت مرتفعة، وأردف: لا يوجد تأثير لثبات سعر صرف الدولار في أسعار العقارات، وليس شرطاً لأن يخلق نوعاً من الاستقرار في الأسعار.
حقيقة نظرية العرض والطلب
هل ارتفاع نسبة العرض تُبرر ارتفاع الاسعار؟ تنص نظرية العرض والطلب على ان العرض هو السلعة المعروضة من قبل المُنتج (صاحب العقار) والطلب هو كمية المُنتج التي يرغب بها المستهلكون (العقارات/الشقق). فالزيادة في الطلب على السلعة يزيد من سعرها والانخفاض فيه يقلل من سعرها، ولكن لهذه الزيادات قوانين تحكمها ومن الواضح تماماً ان المُلاك لا يتقيدون بها فلا يمكن لزيادة الطلب مضاعفة سعر المُنتج بصورة جنونية مالم يكن هنالك فساد.
الضرائب لا تتسبب في الزيادة !
سواء كان العقار سكني أم تجاري فهو يخضع للضرائب المفروضة ولكن الضرائب لا تعتبر سبباً مٌبررا لهكذا زيادة . والجدير بذكره أن نسبة الضرائب تبلغ 10% فقط من الدخل السنوي للمبنى السكني تخصم منها 35% في حالة قيام صاحب المبنى بصيانة دورية كما تخصم منها نسبة 25% اذا كان صاحب المبنى يدفع الزكاة. كما ان نسبة ضرائب الشقق المفروشة هي 15% من صافي الدخل تخصم منها كذلك نسب الصيانة والزكاة .
لتوضيح ما يُشاع حول أن قيمة الضرائب يمكن أن تسهم في زيادة قيمة الايجار، أفاد مصدر مسؤول بمصلحة الضرائب ان العقارات شريحة يصعب جداً الوصول إليها لتحصيل الضرائب، وانه يستحيل أحياناً الوصول لمعلومة حقيقية عن اسعار الايجارات في اغلب المباني والابراج السكنية وأضاف أن أصحاب العقارات يهددون المستأجرين بأن لا يتحدثوا مع محصلي الضرائب ولا يناقشوهم عن السعر الحقيقي للايجار والا سيتم طردهم من المبنى، وانهم يواجهون صعوبة في مصداقية الحصر الميداني للمباني لهذه الأسباب. كما اضاف ان جزءاً كبيراً من مُلاك المباني متهربين ضريبياً وكذلك جزء مُقدر منهم يتحايلون على قانون الضرائب بعقود موثقة قانونياً ولكنها زائفة مما يجعل ضبطهم مهمة صعبة. والتراخي في دفع الضرائب وفساد جزء من المحصلين يزيد من عدم امكانية الدولة على توفير الخدمات لأن الضرائب المباشرة في الأصل هي أخذ النقود من الاغنياء، وتحويلها لصالح الشرائح الضعيفة، وأوضح انهم يسيرون الآن في اتجاه لتصحيح هذه للعبور من مثل هذه الازمات، عن طريق إلزام جميع عقود المباني السكنية أن تمر عبر الضرائب كخطوة أساسية لبناء جميع عقود المباني السكنية وغيرها من أنواع العقارات، وتحويلها خدمات مباشرة للفقراء.
تحقيق: مروة الأمين

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.