الضائقة السكنية التي يعيش تحت وطأتها سكان العاصمة القومية وبعض مدن البلاد رغم اتساع رقعة السودان التي تناهز المليون ميل مربع، تعتبر من أكبر المعوقات التي تعترض طريق الاستقرار الاسري، حيث إن كثيراً من المواطنين عجزوا عن توفير متطلبات السكن جراء ارتفاع تكلفته وعلو أسعار الإيجارات وضيق المساحات، لا سيما في قلب العاصمة الخرطوم التي أصبحت قبلة الجميع في ظل تكدس الخدمات بها وجفافها أو قلتها في ما عداها.. كل هذه الأسباب التي أفرزت معضلة السكن بالبلاد حدت بالدولة الى الاهتمام بها، فأنشات صندوقا للإسكان والتعمير، وأوكلت إليه القيام بهذا الأمر بتوفير المسكن الآمن ذي المواصفات الجيدة والتكلفة المناسبة. وقد توصل الصندوق بعد الدراسة إلى أن السودان يحتاج إلى «2» مليون وحدة سكنية، غير أنه اشتكى من ضيق مواعين التمويل في القطاع العقاري، الأمر الذي وافقه فيه أحد أعضاء مجلس ادارة البنك العقاري المتخصص في الشأن العقاري الذي اعترف بضعف رأس مال البنك، قبل أن يدعو لزيادته بإدخال مساهمين جدد، فيما يرى أحد المختصين في الشأن الاقتصادي أن المشكلة ليست في المصارف بصفة عامة أو البنك العقاري، إنما أرجعها إلى البنك المركزي وسياسة الحكومة التي سمحت للتضخم بالارتفاع. ودعا إلى تقوية المركز المالي للبنك العقاري وخفض معدل التضخم. وفي هذا الصدد يقول البروفيسور عصام بوب، إن التوجه السياسي لتمويل البناء العقاري في السودان خطوة صحيحة لإعادة البناء في مناطق عانت وعاشت تحت ويلات المشاكل والاضطرابات الأمنية والاقتصادية والاجتماعية، كما أنه في نفس الوقت يمثل استثمارا لتحسين مستويات الحياة بالبلاد. ومعضلة عدم الحصول على عقار يأوي إليه المرء تعتبر من أكبر المظالم التي يرفعها العديد من المواطنين، غير أن المشكلة الأساسية بنظر بوب تتجسد في كيفية توفير التمويل للبناء العقاري والحصول عليه، وفي هويته ان يكون وطنيا أو أجنبيا. ويرى أنه على الصعيد الوطني فإنه من الصعوبة توفيره نظرا لكبر حجم الوحدات السكنية التي تحتاجها البلاد التي تفوق المليوني وحدة أو يزيد، وبالتالي تحتاج لمبالغ كبيرة ليس في مقدور البنك المركزي أو المصارف الأخرى توفيرها بوضعها الحالي، ليبقى الخيار في التمويل الأجنبي الذي يخضع لشروط الاستثمار العالمية ومعدلات الفائدة العالمية التي يقابلها ضعف قدرات وإمكانيات الأفراد. وقال بوب إنه يجب أن يسبق تخطيط المناطق المستهدفة وتأسيس مدن جديدة، أن تكون في مناطق تتوفر فيها فرص عمل إنتاجي حقيقي بعيداً عن الخرطوم التي تفتقر لها، رغم تكدس الناس فيها واضطراب الأحوال الاقتصادية في مناطق عديدة هي أحوج ما تكون للبناء العقاري. ويرى بوب على البنك المركزي والمؤسسات التي تكلف بهذا العمل، أن تتريث، وأن تنتقل من الخطط الكلية إلى مشاريع صغيرة، وعليه يمكن التوسع مستقبلاً حتى لا تتورط المؤسسات في ديون ومشاريع لا يمكن تنفيذها، أو ألا تعود على المواطن بفائدة ذات جدوى. وعن رفع سقف التمويل العقاري يقول بوب إن البنك المركزي أو خلافه لا يحق له فرض الوصاية على المصارف بتمويل قطاع دون خلافه في ظل سياسة التحرير الاقتصادي التي تتبعها الدولة، لأن في ذلك تقييدا لحرية وحركة المصارف، غير أنه يرى أنه من الممكن زيادة رقعة المساهمة في البنك العقاري عن طريق السندات والأسهم لتقليل مخاطر إدخال رؤوس الأموال، لأنها سيكون لها رأي وسيطرة على السيادة الوطنية التي رمزها الأول الأرض التي تملك السلطات السودانية فقط الشرعية فيها. أما الدكتور محمد الناير فيقول إن الحديث عن مليوني وحدة سكنية يحتاج لها السودان يعتبر مناسبا لحجم الفجوة التي يعيشها السودان في القطاع العقاري إذا ما تم النظر للسودان ككل، إلا أنه يرى أن يكون البناء بمواصفات اقتصادية قليلة التكلفة عالية الجودة ما أمكن إلى ذلك سبيلا، لا سيما إذا ما تم الاتجاه للتوسع الرأسي في البناء وليس أفقيا، لأن التوسع الرأسي يعمل على تجميع أكبر عدد من المواطنين في رقعة جغرافية صغيرة يسهل فيها تقديم الخدمات أكثر مما إذا كان التوسع أفقيا. وطالب الناير بأن يتم البناء بناءً على نظرة مستقبيلة تستصحب الوسائل العقارية الحديثة والخدمات فيها، وقدرتها على استيعاب ما يمكن أن تتطور إليه. ويقول الناير إن حجم التمويل في المصارف السودانية بما فيها العقاري في مجال العقارات يتراوح بين 7-10% سنويا بهامش ربح أو «تكلفة تمويل»، غير أن هذه النسبة بنظره عالية جدا، لأنه ببساطة فإنه خلال 10-12 سنة يدفع طالب التمويل قيمة التمويل مضاعفة، وبالنظر للعالم الخارجي نجد أن التمويل العقاري يكون اقل من 5%، لأن معدل التضخم «تناقص رؤوس الأموال» يكون فيها في حدود 1.5-2%، لذا لا يعقل أن يكون متوسط التضخم في السودان للعام الماضي 14% لشهر يناير المنصرم كذلك ومع ذلك تلزم المصارف بتمويل 8% أو 9% عقاريا، فالخطأ عند الناير لا يقع على عاتق المصارف إنما يقع على عاتق البنك المركزي وسياسة الدولة التي سمحت للتضخم بالاستمرار بالمعدل الحالي، بالرغم من تخطيطها ليكون رقما أحاديا، ويقول حتى لو استطاعت الدولة إعادة التضخم إلى النسبة المستهدفة 9% فستظل معادلة التمويل العقاري مختلة لتساوي التضخم مع التمويل العقاري، لذلك يقول الناير إذا أردنا تطوير القطاع العقاري وتمويل الشرائح الضعيفة وتمكينها من الحصول على منازل ورحمتها من الاكتواء بلهيب نيران الإيجار، فلا بد من العمل وفق منظومة من القرارات والسياسات أهمها السيطرة على معدل التضخم في حدود 5% رغم مشقة ذلك، إلا أنه ممكن لو توفرت العزيمة وقويت الإرادة، وبالتالي تخفيض تكلفة التمويل العقاري إلى 6-7%، وأن تتبنى الدولة ممثلة في البنك المركزي تقوية المركز المالي للبنك العقاري بعد أن سيطرت عليه الحكومة. وعن تمويل السيارات يقول الناير إن شرئح كبيرة استفادت منه، وساهم في العودة التدريجية للطبقة الوسطى التي سحقتها سياسة التحرير الاقتصادي، غير أنه مع ذلك في رأي الناير أن تمويل السيارات غير مفيد، وعلى الدولة أو البنك المركزي تقليل تمويله وتحويل الفارق منه إلى تمويل القطاعات الإنتاجية «الزراعية والصناعية» بجانب القطاع العقاري.
