من عجائب وزارة التخطيط العمراني !؟ * (ِ (Aمقدمة التخطيط العمراني صارت له حاليا وزارات ووزراء وتفرعت منها هيئات ادارات بعد ان كان شانا خاصا بالبلديات والمجالس الريفية ومن صميم عمل الضباط الاداريين قبل نظام الانقاذ . هذا وبسبب تدهور مستوي الخدمة المدنية وتدني اداء موظفيها فقد صار من الجائز جدا ان يكتشف احدكم ان ما يملك من شهادة او شهادات ملكية او بحث ليست مضروبة او مزورة من اعتي المجرمين وعصاباتهم بل ان تلك الرسمية ذات نفسها والتي تحتوي علي اختام الحكومة وتوقيعات كبار مسئوليها انها غير صحيحة من اصلو وان ما تحتوي من معلومات وحتي يطمئن قلبك تحتاج الي مراجعة ان لم يكن الي مجهود اضافي وموارد مالية لمقابلة نفقات مهندس مساحة قطاع خاص ومعترف له بالامانة والمعرفة الهندسية للتثبت وعلي الطبيعة من صحة المساحة ومقاسات ابعادها وتأكيد حيازتك لهذه القطعة بالذات ودون سواها . وقبل ان استشهد بحالات من اكتشفوا انهم قد بنوا في قطع مملوكة لغيرهم وهي علي قفا من يشيل وبمقالة الاستاذ علي الكنزي (اهل الانقاذ يستوفون كيلهم ويخسرون كيلنا ) وتقلص مساحة قطعته التي اشتراها من 423 متر الي 287 عند الشروع في البناء او ان استعرض قصة تقلص مساحة قطعتنا التي اشتريناها من 539 الي 474 عند البناء وان كل الدلائل تؤكد ان المساحة يفترض ان تكون 496 مترا ,اريد ان اخذكم في جولة تعريفية عن شهادة البحث واهميتها وعن عملية استحداثها قبل استخراجها والاثار والنتائج التي يمكن ان تترتب عن عدم سلامتها او وجود اي معلومة غير صحيحة فيما يخص تفاصيلها ومحتوياتها . ** استخراج شهادة البحث فكما هو معلوم للكافة ان شهادة البحث لأي قطعة تستخرج من مكتب تسجيلات الأراضي التابع للسلطة القضائية، حسب غرضها ( سكني، تجاري، خدمي،صناعي ألخ ) بناءًا على طلب من مالكها الشخصي أو الإعتباري أو بطلب من السلطات الرسمية ( المحكمة للنظر فيها، إدارة التخطيط العمراني للدراسة، مصلحة الأراضي للتصرف، الوزير المختص لإكمال التخصيص أو إلغائه ، ضابط إعادة التخطيط في المناطق الخاضعة لإعادة التخطيط) و يكون موضحا فيها غالباً رقم القطعة و رقم المربع و اسمه أو اسمه فقط و مساحتها و غرضها و نوع ملكيتها ( منفعة (حكر) ، عين ( حر) ) و درجتها .و اسم المالك و الغرض من استخراجها ( بغرض التاكد أو البيع ، أو الرهن، بغرض البناء، ألخ) كما يوضح فيها أي موانع مسجلة ( حجز ) أو تقييد تصرف فيها من الجهات المختصة إذا كانت خاضعة لإعادة التخطيط أو تم رهنها لجهة ما أو كانت تحت أي دراسة تخطيطية، بالإضافة لذلك يوضح تاريخ إستخراج الشهادة لأهميته ويوضح فيها الجهة الطالبة و صفتها ( المالك، وكيله ، الجهة الطالبة ورقم خطابها و تاريخه) و تُختَم و تُوقّع من رئيس مكتب تسجيلات الأراضي المعين. بموجب شهادة البحث المستخرجة هذه، يمكن للمالك التقدم بطلب لسلطات المساحة لإستخراج كروكي القطعة من سلطات المساحة توضح فيه المساحة و الأبعاد و الجوار و الشوارع المطلة عليها القطعة و عرضها، و يمكن للمالك أيضاً أن يتسلم قطعته على الطبيعة من سلطات المساحة بتحديد أركانها فقط على الطبيعة أو بموجب تصريح بناء معتمد من سلطات المباني يتم التوقيع فيه من سلطات المساحة عند تسليم الموقع و عند الشروع في الحفر و البناء و أثناء التشييد ، حيث يُلزم المالك بإخطار سلطات المساحة . و ينطبق الإجراء المتبع في المناطق الحضرية بأغراضه المختلفة على الأراضي الزراعية حيث يوضح في شهادة البحث الزراعية رقم القطعة و المربوع ومساحتها واسم الجهة المالكة و نوع ملكيتها ( ملك حر ، حقوق زراعة و مرعى او تحطيب ، إيجارة ( حكر، منفعة) . و يوضح في القطع الممنوحة إيجارة من حكومة السودان مدتها و تاريخ إنتهائها كما يوضح تصنيفها (ساقية، بُقُر، مطري ) أما الجروف الزراعية فتعتبر مملوكة في العرف لحكومة السودان و تعتبر حيازات هادئة اذا كان المنتفع بها شخص أو جهة ما و تجدد سنوياً لصالحه إذ لا يمكن تسجيلها لغمرها بالمياه في فترات من العام، وايضا يتم استخراج شهادة البحث بناءً على طلب من مالكها الشخصي أو الإعتباري أو من السلطات المختصة ( المحكمة، مدير الأراضي الزراعية بوزارة الزراعة، لجنة التصرف في الأراضي الزراعية/وزارة الزراعة ، سلطات التخطيط العمراني إذا كانت خاضعة لدراسة تغيير غرض إلى حضري ( سكني، تجاري، خدمي، صناعي ... ألخ) ، الوزير المختص ) كما يوضح فيها تاريخ الإستخراج و توقّع و تختم من مكتب التسجيلات المعين. وبناءا علي ماورد نلاحظ أن عملية إستخراج شهادة البحث لأي قطعة عملية دقيقة و سرية إذ أن المعلومات الواردة فيها و المحفوظة لدى السلطة القضائية تعتبر من الأهمية بمكان في أي إجراء و لا يجوز التصرف فيها إلا بموافقة مالكها أو بطلب منه أو الإطلاع عليها من قبل السلطات المختصة بموجب مكاتبات رسمية وترفق أحياناً صورة منها لمسجل عام الأراضي لتوضيح الغرض من طلب الإفادة. *** كيف تُنشأ وتستحدث القطعة أساساً حتى يتسنى طلب استخراج شهادة بحث لها ؟ بالنسبة للقطع المخططة للأغراض الحضرية ( سكني، تجاري، خدمي، صناعي ، ... ألخ ) تُنشأ القطعة بموجب قرار تخطيطي يصدر من لجنة التخطيط العمراني ( لجنة الولاية للتخطيط العمراني، اللجنة الفنية للتخطيط العمراني، لجان التخطيط العمراني بالمحليات ) حيث لكل لجنة من اللجان المذكورة إختصاصات و حدود و صلاحيات لعملها . ويصدر القرار بعد النظر فيه من لجنة التخطيط المختصة بناءً على دراسة تخطيطية يتم إعدادها عبر الإدارة العامة للتخطيط العمراني وبموجب مخاطبات رسمية من الجهات الرسمية أو الأفراد تُحوّل لها من الوزير المختص مباشرة أو عبر المدير العام أو بمبادرة من الإدارة نفسها بناءًا على موجهات المخطط الهيكلي يُحدد فيها المطلوب أولاً ( تخطيط موقع جديد، تغيير غرض قطعة قائمة، إفراز ، ضم ، معالجة تخطيطية لوضع قائم مسجل ، تنظيم لوضع قائم غير مسجل ... ألخ ) . بعد ذلك يتم جمع المعلومات في هذه الدراسة عبر إدارة التخطيط العمراني من جهات الإختصاص المختلفة و المتفرقة كالإدارة العامة للمساحة ( كروكي، كروكي موقعي، رفع مساحي ) و إفادة من تسجيلات الأراضي و غيرها مما يتطلبه موضوع الدراسة و نوعها و درجة تعقيدها، تُجمع البيانات و تتم بناءًا عليها الدراسة وتذيل بالضرورة بمقترح واضح محدد. وبعد النظر في الموضوع و إجازته من قبل اللجنة المختصة يرسل الملف تلقائياً لأمانة لجنة التخطيط لصياغة القرار التخطيطي ، وفي النهاية تأخذ القرارات التخطيطية رقماً متسلسلاً و خريطة مرفقة برقم مسلسل أيضاً . عقب صدور القرار التخطيطي يتم توزيعه لجهات عدة تنفيذية وذلك للعمل بموجبه أو للعلم ، ( كسلطات الأراضي و المياه و الكهرباء و المساحة و المعتمد المعين و الوزير المختص و المدير العام... ألخ اي حوالي عشرون جهة تقريباً )، ويبدأ تنفيذ القرار التخطيطي في السجل بإستخراج أورنيك تغيير خرط المدن ( أورنيك 10) من مكتب تسجيلات الأراضي و يرسل لإدارة المساحة لتقوم بتوقيع القرار التخطيطي ( المخطط، القطعة ) بعد المعاينة على الطبيعة للتأكد من عدم وجود موانع تعيق تنفيذه على أرض الواقع .ثم يرسل بناءً على ذلك كشف بالمساحات الموضحة بالقرار لتسجيلات الأراضي بعد ربطه بالموقع العام و الخرائط المركزية و توضيح رقم القطعة و المربع، من بعد و بعد تعريف القطعة ( مساحتها، رقمها ، رقم المربع ) يتم التصرف فيها عبر مصلحة الأراضي للجهة المستفيدة بتوقيع عقد معها من ثلاث نُسَخ ( نسخة للمالك الجديد ، نسخة لمصلحة الأراضي ، نسخة للهيئة القضائية / تسجيلات الأراضي ) ، وبعد ان يُصدر الوزير التخصيص النهائي يمكن لمكتب تسجيلات الأراضي أن يستخرج شهادة بحث للمالك الجديد للقطعة مع ملاحظة أن عدم صدور التخصيص النهائي من الوزير يعني ان القطعة تم تسجيلها كمقترح فقط و يمكن أن يتم التصرف فيها دون إذن الطرف الثاني، كذلك يجوز للوزير المختص ( وزير التخطيط العمراني ) إلغاء التخصيص النهائي إذا أخل المستفيد بشروط العقد . أما بالنسبة للقطع الزراعية ، فحالياً لا توجد أراضٍ زراعية تمنح إلا عن طريق الإيجارة من حكومة السودان و ذلك بموجب قانون تسوية الأراضي وتسجيلها للعام 1970 ، وعادة ما تنشأ القطعة الزراعية عبر سلسلة من الإجراءات تبدأ بطلب من الجهة المعنية يقدم لمدير عام وزارة الزراعة / رئيس لجنة التصرف في الأراضي الزراعية أو للوزير المختص، أو بمبادرة من الوزارة حسب المشاريع الزراعية المقترحة لديهم، ويتم تحويل الطلب بعد تحديد الموقع بواسطة سلطات المساحة الزراعية وتحديد القطعة و مساحتها و ابعادها و إحداثياتها في خريطة معتمدة، ثم يرسل للإدارة العامة للتخطيط العمراني بإعتبارها الجهة التي تشرف على تنفيذ المخطط الهيكلي حيث يتم معايرة الموقع عن طريق الإحداثيات مع مخرجات المخطط الهيكلي للتأكد من وقوعه داخل النطاقات الزراعية القائمة أو المقترحة، واخيرا تُرسل الإفادة بخطاب رسمي لوزارة الزراعة و يتم التصديق المبدئي بالمقترح من لجنة التصرف في الأراضي الوراعية إذا كان الموقع داخل هذه النطاقات حيث تُمنح الأراضي الزراعية إيجارة ( حكر ) لثلاث فترات ، إبتدائية و ثانية و ثالثة، تحدد بمدى زمني معين. **** اهمية وخطورة عدم صحة شهادة البحث . نظرا لاهمية شهادة البحث فانها تستخرج بضوابط محددة وبعد اثبات الشخصية لاغراض المحاكم والتأكد اوالبناءاو الرهن اوالبيع .وخوفا من التزوير تحدد فترة صلاحيتها وسريان مفعولها باسبوع واحد . والدول في كل العالم عموما تتبع وتتخذ الضوابط والاجراءات لا من باب البيرقراطية ولكن لاهمية هذا المستند ومن ثم تفرض عقوبات وجزاءات صارمه في حالة تزويره او التلاعب به او استخدامه لغير الاغراض المخصصة له او تلك التي استخرج من اجلها . ولتوفر الثقة في الجهة التي تصدره وهي جهة قضائية فان كل الاطراف التي تتعامل او ذات صلة به تكون في حالة اطمئنان نفسي مما يعني الاعتراف به واعتماده و بالتالي الثقة والضمان في كل المعاملات التي ترتبط به . والسؤال الذي سيثور بالضرورة هو:- ما ذا سيحدث لكل تلك المعاملات المبنية علي شهادة البحث في حالة اذا ما فقدت الاطراف المتعاملة بها الثقة في هذا المستند بحيث يصبح كما العملة غير المبرئة للذمة او الذهب المغشوش او الوثائق المزورة .والاجابة قد تطول وتتشعب لكن اقلها ضررا هو امتناع وتوقف الاطراف ذات الصلة عن التعامل به , اما اكثرها فداحة هي موت الطرف المتضرر او انهياره ان كان شخصا خاصة اذا ما كان المستند خاص باصل ثابت ذو قيمة اقتصادية ومالية ضخمة . وبين هذا وذاك تندرج نتائج اخري كثيرة متشعبة وذات اثار مثل ما يعرف باثارالدومينو . فمن الناحية الدينية معلوم ان هناك ايات قرانية خاصة بالزكاة واخري خاصة بالميراث وسييعتري تطبيقها حتما بعض العوار وعدم العدل اذا ما كانت الوثائق الخاصة بالاراضي والعقارات غير صحيحة او مشكوك في صحتها . اما اذا ما حام اي شك حول صحة وقانونية المستند فان اي بيع قد يعتبر غشا او تدليسا وقد تتسع المسالة وتدخل مجال الربا ويصير البيع كبيع السمك في البحر والثمر قبل ان ينضج . ومن الناحية الاقتصادية فان المسالة ترتبط بقيمة واحصائيات كل من الناتج القومي الاجمالي والمحلي والدخل القومي والادخار والاستثمار . واي شكوك حول مصداقية الارقام الخاصة بهذه العناصر ومكونات الاقتصاد الوطني تعني فقدان الثقة في الدولة والتردد في التعامل معها ان لم يكن الامتناع . والتاثير سيمتد ليشمل دراسات الجدوي والانشطة الاستثمارية لانها تؤسس علي صحة المعلومات المالية الخاصة بقيمة الاصول الثابتة وما يرتبط بذلك من رهونات وتمويل ومعدلات اهلاك وتكاليف وارباح .اما الاثر الاقتصادي المباشر فيعني فقدان الثقة في الاقتصاد من قبل المتعاملين فيه ومن ثم تباطؤ وتائره وركود قطاع العقارات والبناء والتشييد وفي احسن الاحوال التحول للاستثمار في قطاعات اخري خاصة تجارة العملات الصعبة او الانتقال لدول اخري . ولان الاراضي والعقارات دائما ما تستخدم كضمان قوي لاي تمويل او رهن فان المسالة ستوثر علي البلد واستقرارها السياسي والاقتصادي والاجتماعي الشئ الذي يندرج تحت مسمي الامن القومي اذا ما شاب شهادة البحث اي شك اوفقد الناس الثقة فيها . هذا والكل يعرف ان الازمة المالية في 2008التي ضربت امريكا وانداحت دوائرها بعد ان تحولت الي ازمة اقتصادية شاملة واصابت اوروبا ومنها انتقلت الي بقية العالم خاصة روسيا والصين والهند واستراليا كانت في بدايتها ازمة رهن عقاري وانطلقت شرارتها من قطاع البناء والتشييد والمساكن . اما الاثار من الناحية المالية فتتمثل في الخسارة المالية للدولة والبنك كطرف اوالطرف الاخر في المعاملة خاصة وان تفاصيل شهادة البحث تلعب دورا كبيرا في تقدير قيمة المعاملة ورسومها ان كانت ضمانا او رهنا و فكا له وقيمة الصفقة ان كانت بيعا او شراءا . ومن ناحية الاجتماعية فان الناس تنقسم الي طبقات ووجاهات اجتماعية وتتم العلاقات الاجتماعية فيما بينهم من زواج ومصاهرة بناءا علي يحوزون علي اراضي وعقارات او ما سيرثون من ثروات زراعية او صناعية . واخيرا فان للمسألة ايضا اثارها الامنية والنفسية في حالة اذا ما انعدمت الثقة في ما تحوي الخزائن او الادراج من شهادات بحث خاصة بالممتلكات من زراعية وصناعية وخدمية وسكنية . ولك ان تتخيل اذا ما صحي الناس يوما ووجدوا نفسهم مثل اصحاب الكهف ولا احد يريد ان يقبل بعملتهم \ تقرأ شهادات ملكياتهم والتي يقدمونها مقابل البضاعة او الخدمة المعينة . عنوان البريد الإلكتروني هذا محمي من روبوتات السبام. يجب عليك تفعيل الجافاسكربت لرؤيته.
