وزير الخارجية يستقبل مدير عام المنظمة الدولية للهجرة التابعة للأمم المتحدة    منع قناة تلفزيونية شهيرة في السودان    ماذا قال ياسر العطا لجنود المدرعات ومتحركات العمليات؟! شاهد الفيديو    تم مراجعة حسابات (398) وحدة حكومية، و (18) بنكاً.. رئيس مجلس السيادة يلتقي المراجع العام    انطلاق مناورات التمرين البحري المختلط «الموج الأحمر 8» في قاعدة الملك فيصل البحرية بالأسطول الغربي    شاهد بالصور.. ما هي حقيقة ظهور المذيعة تسابيح خاطر في أحضان إعلامي الدعم السريع "ود ملاح".. تعرف على القصة كاملة!!    تقارير صادمة عن أوضاع المدنيين المحتجزين داخل الفاشر بعد سيطرة الدعم السريع    لقاء بين البرهان والمراجع العام والكشف عن مراجعة 18 بنكا    السودان الافتراضي ... كلنا بيادق .. وعبد الوهاب وردي    د.ابراهيم الصديق على يكتب:اللقاء: انتقالات جديدة..    لجنة المسابقات بارقو توقف 5 لاعبين من التضامن وتحسم مباراة الدوم والأمل    المريخ (B) يواجه الإخلاص في أولي مبارياته بالدوري المحلي بمدينة بربر    الهلال لم يحقق فوزًا على الأندية الجزائرية على أرضه منذ عام 1982….    شاهد بالصورة والفيديو.. ضابطة الدعم السريع "شيراز" تعبر عن إنبهارها بمقابلة المذيعة تسابيح خاطر بالفاشر وتخاطبها (منورة بلدنا) والأخيرة ترد عليها: (بلدنا نحنا ذاتنا معاكم)    شاهد بالصور.. المذيعة المغضوب عليها داخل مواقع التواصل السودانية "تسابيح خاطر" تصل الفاشر    جمهور مواقع التواصل بالسودان يسخر من المذيعة تسابيح خاطر بعد زيارتها للفاشر ويلقبها بأنجلينا جولي المليشيا.. تعرف على أشهر التعليقات الساخرة    المالية توقع عقد خدمة إيصالي مع مصرف التنمية الصناعية    أردوغان: لا يمكننا الاكتفاء بمتابعة ما يجري في السودان    وزير الطاقة يتفقد المستودعات الاستراتيجية الجديدة بشركة النيل للبترول    أردوغان يفجرّها داوية بشأن السودان    وزير سوداني يكشف عن مؤشر خطير    شاهد بالصورة والفيديو.. "البرهان" يظهر متأثراً ويحبس دموعه لحظة مواساته سيدة بأحد معسكرات النازحين بالشمالية والجمهور: (لقطة تجسّد هيبة القائد وحنوّ الأب، وصلابة الجندي ودمعة الوطن التي تأبى السقوط)    إحباط محاولة تهريب عدد 200 قطعة سلاح في مدينة عطبرة    السعودية : ضبط أكثر من 21 ألف مخالف خلال أسبوع.. و26 متهماً في جرائم التستر والإيواء    الترتيب الجديد لأفضل 10 هدافين للدوري السعودي    «حافظ القرآن كله وعايشين ببركته».. كيف تحدث محمد رمضان عن والده قبل رحيله؟    محمد رمضان يودع والده لمثواه الأخير وسط أجواء من الحزن والانكسار    وفي بدايات توافد المتظاهرين، هتف ثلاثة قحاتة ضد المظاهرة وتبنوا خطابات "لا للحرب"    أول جائزة سلام من الفيفا.. من المرشح الأوفر حظا؟    مركزي السودان يصدر ورقة نقدية جديدة    برشلونة ينجو من فخ كلوب بروج.. والسيتي يقسو على دورتموند    "واتساب" يطلق تطبيقه المنتظر لساعات "أبل"    بنك السودان .. فك حظر تصدير الذهب    بقرار من رئيس الوزراء: السودان يؤسس ثلاث هيئات وطنية للتحول الرقمي والأمن السيبراني وحوكمة البيانات    ما الحكم الشرعى فى زوجة قالت لزوجها: "من اليوم أنا حرام عليك"؟    غبَاء (الذكاء الاصطناعي)    مخبأة في باطن الأرض..حادثة غريبة في الخرطوم    رونالدو يفاجئ جمهوره: سأعتزل كرة القدم "قريبا"    صفعة البرهان    حرب الأكاذيب في الفاشر: حين فضح التحقيق أكاذيب الكيزان    دائرة مرور ولاية الخرطوم تدشن برنامج الدفع الإلكتروني للمعاملات المرورية بمركز ترخيص شهداء معركة الكرامة    السودان.. افتتاح غرفة النجدة بشرطة ولاية الخرطوم    5 مليارات دولار.. فساد في صادر الذهب    حسين خوجلي: (إن أردت أن تنظر لرجل من أهل النار فأنظر لعبد الرحيم دقلو)    حسين خوجلي يكتب: عبد الرجيم دقلو.. إن أردت أن تنظر لرجل من أهل النار!!    الحُزن الذي يَشبه (أعِد) في الإملاء    السجن 15 عام لمستنفر مع التمرد بالكلاكلة    عملية دقيقة تقود السلطات في السودان للقبض على متّهمة خطيرة    وزير الصحة يوجه بتفعيل غرفة طوارئ دارفور بصورة عاجلة    الجنيه السوداني يتعثر مع تضرر صادرات الذهب بفعل حظر طيران الإمارات    تركيا.. اكتشاف خبز عمره 1300 عام منقوش عليه صورة يسوع وهو يزرع الحبوب    (مبروك النجاح لرونق كريمة الاعلامي الراحل دأود)    المباحث الجنائية المركزية بولاية نهر النيل تنهي مغامرات شبكة إجرامية متخصصة في تزوير الأختام والمستندات الرسمية    حسين خوجلي يكتب: التنقيب عن المدهشات في أزمنة الرتابة    دراسة تربط مياه العبوات البلاستيكية بزيادة خطر السرطان    والي البحر الأحمر ووزير الصحة يتفقدان مستشفى إيلا لعلاج أمراض القلب والقسطرة    شكوك حول استخدام مواد كيميائية في هجوم بمسيّرات على مناطق مدنية بالفاشر    السجائر الإلكترونية قد تزيد خطر الإصابة بالسكري    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



الاستثمار العقاري في مصر: أن تدفع جنيهًا فتجده 20 ألفًا بعد عام واحد فقط
ساسة بوست نشر في النيلين يوم 27 - 06 - 2016

سجلت أسعار العقار في مصر، قفزات كُبرى خلال السنوات الأخيرة، سواء كانت هذه الوحدات العقارية للفئات متوسطة الدخل، أو وحدات فاخرة، لتتجاوز بذلك التدرج الطبيعي للأسعار بكافة أنحاء العالم، وتخالف التوقعات السائدة في تحليلات الخبراء الاقتصاديين بوجود أزمة تمويل في مصر الفترة الحالية.
قفزات كُبرى في أسعار الوحدات العقارية
تقف عوامل متنوعة أمام ارتفاع أسعار الوحدات العقارية في مصر خلال الأعوام الأخيرة، والتي تحتل عوامل ارتفاع أسعار مواد البناء وتحديدًا الحديد نتيجة ارتفاع سعر الدولار، وانخفاض القيمة المحلية للعملة المصرية، مراتب أولى في قائمة عوامل ارتفاع أسعار الوحدات العقارية في مصر، وبقاء الضاربة عليها.
يُذكر أن سعر طن الحديد ارتفع في مارس (آذار) الماضي بقيمة تتراوح ما بين 350 و500 جنيه، ليصل سعر البيع للمستهلك إلى 5500 جنيه للطن، وهو ما دفع شركات الأسمنت لرفع سعر بيع الطن إلى ما يتراوح ما بين 750 و800 جنيه رغم تراجع الطلب.
محمد المرشدي، الذي يترأس إدارة أكبر المجموعات الاستثمارية في قطاع الاستثمار العقاري بمصر، يبرر ل«ساسة بوست»: «هذه الارتفاعات الكُبرى في أسعار الوحدات العقارية، ترجع إلى ارتفاع قيمة الأرض التي يشتريها المستثمر سواء من الدولة أو من تجار الأراضي»، موضحًا أن البعد الأكبر الذي يؤدي لهذه الارتفاعات الكبرى، هو القيمة الفعلية للأرض، التي تتجاوز في أغلب الأحوال القيمة الحقيقية لها، ومؤكدًا على أن أسعار البناء لاتسطيع أن تؤدي بمفردها لهذه الارتفاعات الكبرى.
وأضاف المرشدي، أن من ضمن العوامل التي دفعت لحالة المضاربة على العقار في مصر هي انخفاض قيمة العملة المحلية، والتضخم، موضحًا أن هذه الأسباب كانت كفيلة بدفع آلاف المواطنين للاستثمار العقاري بجانب الشركات العقارية الكبرى.
وعن الأسعار في الأعوام المقبلة، يتوقع المرشدي أن الأسعار لن تنخفض أمام المستهلك، سواء كانت وحدات فاخرة أو إسكانًا متوسطًا، مُرجحًا أن يشهد هذا العام زيادة في أعداد أنواع العقارات لذوي الطبقة المتوسطة التي يحتاجها السوق مقابل تراجع لإنشاء الوحدات الفاخرة والفيلات، بأسعار ثابتة بشكل كبير.
كانت شركة فاروس للاستثمار رصدت في دراسة صادرة عنها، ارتفاعًا لأسعار العقارات بشكل مطرد سنويًا، منذ عام 2011 لعام 2014، بمقدار زيادة 50% في سعر المتر المربع، وهي المسألة التي قفزت بأرباح شركات الاستثمار العقارية في مصر إلى نسب تتجاوز 50%.
الجيش أكبر بنك للأراضي
خلال العام الجاري، صدر قرار جمهوري من الرئيس المصري عبدالفتاح السيسي، رقم 57 لسنة 2016، أوصى بتخصيص أراضي العاصمة الإدارية الجديدة، وتجمّع زايد العمراني، المزمع إنشاؤهما، على ما يناهز 16 ألف فدان، لصالح جهاز مشروعات أراضي القوات المسلحة، كي تضطلع بتنفيذ المشروع. كما نص القرار على إنشاء شركة مساهمة تتولى إدارة اﻷراضي، وتضم مساهمات من جهازي مشروعات أراضي القوات المسلحة، ومشروعات الخدمة الوطنية.
القرار الرئاسي الذي منح جهاز مشروعات أراضي القوات المُسلحة، ميزة استثنائية، تتمثل في أحقية دستورية في الحق في استثمار الأراضي المملوكة له، إذ يُعد الجهاز هو أكبر قَيِّم على الأراضي الحكومية في مصر.
وكانت وزارة الإسكان المصرية، وبالتنسيق مع القوات المسلحة، أطلقت عددًا من المشروعات السكنية لمواجهة ارتفاع الأسعار، كمشروع المليون وحدة سكنية، مساحة ١٦٠ مليون متر مربع من الأراضي، والتي يقع معظمها على مشارف القاهرة، وكذلك مشروع «دار مصر» للإسكان المتوسط في عدد من المدن الجديدة.
يعتقد الخبراء أن هذه المشاريع السكنية التي أطلقتها الدولة لمنافسة القطاع الخاص في مجال الاستثمار العقاري، لن تتسبب بشكل كبير في انخفاض أسعار الوحدات العقارية؛ إذ إن البعد الرئيسي للأزمة هو طرح الدولة للأراضي بأسعار مرتفعة، محققة من وراء ذلك أرباحًا خيالية، معتبرين أن الحل يتمثل في وضع سياسات تنظم سوق العقارات وأيضًا وضع برنامج إسكان ممول بشكل جيد.
«بالم هيلز» نموذجًا: عندما قفزت أرباحها بنسبة 409%
شركة «بالم هيلز»، هي ثاني أكبر شركة تطوير عقاري في مصر، والنموذج الذي يُظهر حجم مبيعاته القفزة التي حققها الاستثمار العقاري في مصر خلال السنوات الأخيرة. خلال العام الماضي قفزت أرباح الشركة بنسبة 409%، بما يُعادل زيادة مقدارها 431 مليون جنيه في الربع الثاني من العام الماضي، مقارنة بنحو 85 مليون جنيه في نفس الفترة من العام الماضي.
وكان العام الماضي، شاهدًا على ارتفاع الأرباح الكلية للشركة، بنحو 192%، لتصل إلى مليار جنيه، وهو أكبر صافي ربح في تاريخها، بينما كان العام الجاري شاهدًا على زمن قياسي لمبيعات الشركة، إذ استطاعت، في شهر مارس (أذار)، بيع 108 وحدة من المرحلة الأولى لمشروعها غرب القاهرة «بالم فالي» في أقل من 48 ساعة، وهو المشروع الذي سيبدأ تسليم وحداته في 2020. هذا وتتراوح أسعار الوحدات السكنية لبالم هيلز ما بين 1.5 مليون جنيه وسبعة ملايين جنيه.
وعلى مدار الشهور الستة الأولى من العام الجاري، ارتفع حجم مبيعات الشركة بنحو 62% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، محققة خلال هذه الفترة أعلى مبيعات ربع سنوية تحققها الشركة في تاريخها، بينما تُشير التقديرات الأولية للشركة عن بلوغ حجم مبيعاتها في نهاية العام الحالي لنحو سبع مليارات جنيه.
وتبلغ عدد المشاريع، المسؤولة عن تطويرها، خلال العام الحالي 18 مشروعًا في مجال الاستثمار العقاري، من بينها مشروعات في القطامية و6 أكتوبر والساحل الشمالي.
هل تشهد مصر فقاعة عقارية خلال الفترة المقبلة؟
الواقع في سوق العقار بمصر، هو ارتفاع القيمة السوقية للعقار، وتجاوزه للسعر الحقيقي، والقيمة العادلة لثمن العقار، التي يُحددها الخبراء.
هذا الواقع، يبرره «هاني جنينة» رئيس وحدة الأبحاث في شركة بلتون للاستثمار، في تصريحات ل«ساسة بوست»، إذ قال: «باتجاه المواطنين لاكتناز أموالهم في سوق العقار، أصبح متجاوزًا لمسألة البحث عن مسكن، ليصير هذا الأمر مرتبطا باستثمار آمن، ومُحققا أرباحا خيالية في أوقات زمنية قصيرة، بخاصة وأنه استثمار آمن، وليس فيه درجة مُخاطرة كبيرة، بجانب سهولة إدارته والاستحواذ عليه».
يضيف جنينة:
«الارتفاع الطبيعي لأسعار العقارات، كان عاملًا رئيسيًا في تطوره بشكل كبير، هو مضاربة الشركات العقارية، جنبًا لفكرة المضاربة عن طريق الأقساط، من جانب المستهلكين، فشريحة كبيرة من المصريين الذي يستثمرون الآن في العقارات يراهنون على بيع الوحدات العقارية التي يتملكونها بعد سداد عدد من الأقساط».
ويوضح جنينة أن توجه المستهلكين المصريين للمضاربة في سوق العقارات، تزامن مع توجه الشركات لمد أجل سداد أقساط الوحدات العقارية، من أربع سنوات إلى سبع سنوات، فضلًا عن لجوء بعض الشركات إلى إعفاء العملاء من سداد دفعة مقدمة لتشجيعهم على خطوة الشراء، مقابل رفع أسعار البيع.
والفقاعة العقارية، هي المرحلة التالية لمرحلة تجاوز سعر العقار لسعره الحقيقي والعادل بشكل مبالغ فيه، نتيجة هوس المستثمرين للاستحواذ على أصول العقارات، بأسعار شديدة الارتفاع، قبل أن ينتهي هذا الأمر بتراجع للأسعار بشكل مُفاجئ، فيما يُعرفه الخبراء «بالفقاعة العقارية».
وشهدت السوق العقارية في مصر، واقعًا مُشابهًا لحالة الارتفاع الجنوني، قبل أن تنتهي بحالة ركود في الأسعار، وذلك خلال الفترة ما بين 2004 و2008، إذ تسبت الأزمة المالية في انفجار فقاعة عقارية.
من وجهة نظر جنينة، فمسألة انفجار الفقاعة العقارية خلال الفترة المقبلة أمر غير دقيق، لأن «السوق لن يصل لمرحلة انفجار الفقاعة العقارية، لكنه قد يأخذ مرحلة من التباطؤ وثبات الأسعار على الأقل بعد أربع أو خمس سنوات مُقبلة من الآن».

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.