بدء أعمال ورشة مساحة الإعلام في ظل الحكومة المدنية    سفارة السودان بالقاهرة: تأخر جوازات المحظورين "إجرائي" والحقوق محفوظة    ما بين (سبَاكة) فلوران و(خَرمجَة) ربجيكامب    ضربات سلاح الجو السعودي لتجمعات المليشيات الإماراتية بحضرموت أيقظت عدداً من رموز السياسة والمجتمع في العالم    قرارات لجنة الانضباط برئاسة مهدي البحر في أحداث مباراة الناصر الخرطوم والصفاء الابيض    غوتيريش يدعم مبادرة حكومة السودان للسلام ويدعو إلى وقف فوري لإطلاق النار    صقور الجديان" تختتم تحضيراتها استعدادًا لمواجهة غينيا الاستوائية الحاسمة    مشروبات تخفف الإمساك وتسهل حركة الأمعاء    منى أبو زيد يكتب: جرائم الظل في السودان والسلاح الحاسم في المعركة    نيجيريا تعلّق على الغارات الجوية    «صقر» يقود رجلين إلى المحكمة    شاهد بالفيديو.. فنانة سودانية مغمورة تهدي مدير أعمالها هاتف "آيفون 16 برو ماكس" وساخرون: (لو اتشاكلت معاهو بتقلعه منو)    شرطة محلية بحري تنجح في فك طلاسم إختطاف طالب جامعي وتوقف (4) متهمين متورطين في البلاغ خلال 72ساعة    بالفيديو.. بعد هروب ومطاردة ليلاً.. شاهد لحظة قبض الشرطة السودانية على أكبر مروج لمخدر "الآيس" بأم درمان بعد كمين ناجح    ناشط سوداني يحكي تفاصيل الحوار الذي دار بينه وبين شيخ الأمين بعد أن وصلت الخلافات بينهما إلى "بلاغات جنائية": (والله لم اجد ما اقوله له بعد كلامه سوى العفو والعافية)    منتخب مصر أول المتأهلين إلى ثمن النهائي بعد الفوز على جنوب أفريقيا    شاهد بالصورة والفيديو.. الفنان شريف الفحيل يفاجئ الجميع ويصل القاهرة ويحيي فيها حفل زواج بعد ساعات من وصوله    شاهد بالفيديو.. وسط سخرية غير مسبوقة على مواقع التواصل.. رئيس الوزراء كامل إدريس يخطئ في اسم الرئيس "البرهان" خلال كلمة ألقاها في مؤتمر هام    لاعب منتخب السودان يتخوّف من فشل منظومة ويتمسّك بالخيار الوحيد    كيف واجه القطاع المصرفي في السودان تحديات الحرب خلال 2025    إبراهيم شقلاوي يكتب: وحدة السدود تعيد الدولة إلى سؤال التنمية المؤجَّل    كامل إدريس في نيويورك ... عندما يتفوق الشكل ع المحتوى    مباحث قسم الصناعات تنهي نشاط شبكة النصب والاحتيال عبر إستخدام تطبيق بنكك المزيف    عقار: لا تفاوض ولا هدنة مع مغتصب والسلام العادل سيتحقق عبر رؤية شعب السودان وحكومته    البرهان وأردوغان يجريان مباحثات مشتركة    وحدة السدود تعيد الدولة إلى سؤال التنمية المؤجَّل    تراجع أسعار الذهب عقب موجة ارتفاع قياسية    ياسر محجوب الحسين يكتب: الإعلام الأميركي وحماية الدعم السريع    شاهد بالصور.. أسطورة ريال مدريد يتابع مباراة المنتخبين السوداني والجزائري.. تعرف على الأسباب!!    وزير الداخلية التركي يكشف تفاصيل اختفاء طائرة رئيس أركان الجيش الليبي    "سر صحي" في حبات التمر لا يظهر سريعا.. تعرف عليه    والي الخرطوم: عودة المؤسسات الاتحادية خطوة مهمة تعكس تحسن الأوضاع الأمنية والخدمية بالعاصمة    فيديو يثير الجدل في السودان    ولاية الجزيرة تبحث تمليك الجمعيات التعاونية الزراعية طلمبات ري تعمل بنظام الطاقة الشمسية    شرطة ولاية نهر النيل تضبط كمية من المخدرات في عمليتين نوعيتين    الكابلي ووردي.. نفس الزول!!    حسين خوجلي يكتب: الكاميرا الجارحة    احذر من الاستحمام بالماء البارد.. فقد يرفع ضغط الدم لديك فجأة    استقالة مدير بنك شهير في السودان بعد أيام من تعيينه    كيف تكيف مستهلكو القهوة بالعالم مع موجة الغلاء؟    اكتشاف هجوم احتيالي يخترق حسابك على "واتسآب" دون أن تشعر    رحيل الفنانة المصرية سمية الألفي عن 72 عاما    قبور مرعبة وخطيرة!    حملة مشتركة ببحري الكبرى تسفر عن توقيف (216) أجنبي وتسليمهم لإدارة مراقبة الأجانب    عزمي عبد الرازق يكتب: عودة لنظام (ACD).. محاولة اختراق السودان مستمرة!    البرهان يصل الرياض    ترامب يعلن: الجيش الأمريكي سيبدأ بشن غارات على الأراضي الفنزويلية    مسيّرتان انتحاريتان للميليشيا في الخرطوم والقبض على المتّهمين    إسحق أحمد فضل الله يكتب: (حديث نفس...)    مياه الخرطوم تكشف تفاصيل بشأن محطة سوبا وتنويه للمواطنين    الصحة الاتحادية تُشدد الرقابة بمطار بورتسودان لمواجهة خطر ماربورغ القادم من إثيوبيا    مقترح برلماني بريطاني: توفير مسار آمن لدخول السودانيين إلى بريطانيا بسهولة    الشتاء واكتئاب حواء الموسمي    عثمان ميرغني يكتب: تصريحات ترامب المفاجئة ..    "كرتي والكلاب".. ومأساة شعب!    ما الحكم الشرعى فى زوجة قالت لزوجها: "من اليوم أنا حرام عليك"؟    حسين خوجلي: (إن أردت أن تنظر لرجل من أهل النار فأنظر لعبد الرحيم دقلو)    حسين خوجلي يكتب: عبد الرجيم دقلو.. إن أردت أن تنظر لرجل من أهل النار!!    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



الاستثمار العقاري في مصر: أن تدفع جنيهًا فتجده 20 ألفًا بعد عام واحد فقط
ساسة بوست نشر في النيلين يوم 27 - 06 - 2016

سجلت أسعار العقار في مصر، قفزات كُبرى خلال السنوات الأخيرة، سواء كانت هذه الوحدات العقارية للفئات متوسطة الدخل، أو وحدات فاخرة، لتتجاوز بذلك التدرج الطبيعي للأسعار بكافة أنحاء العالم، وتخالف التوقعات السائدة في تحليلات الخبراء الاقتصاديين بوجود أزمة تمويل في مصر الفترة الحالية.
قفزات كُبرى في أسعار الوحدات العقارية
تقف عوامل متنوعة أمام ارتفاع أسعار الوحدات العقارية في مصر خلال الأعوام الأخيرة، والتي تحتل عوامل ارتفاع أسعار مواد البناء وتحديدًا الحديد نتيجة ارتفاع سعر الدولار، وانخفاض القيمة المحلية للعملة المصرية، مراتب أولى في قائمة عوامل ارتفاع أسعار الوحدات العقارية في مصر، وبقاء الضاربة عليها.
يُذكر أن سعر طن الحديد ارتفع في مارس (آذار) الماضي بقيمة تتراوح ما بين 350 و500 جنيه، ليصل سعر البيع للمستهلك إلى 5500 جنيه للطن، وهو ما دفع شركات الأسمنت لرفع سعر بيع الطن إلى ما يتراوح ما بين 750 و800 جنيه رغم تراجع الطلب.
محمد المرشدي، الذي يترأس إدارة أكبر المجموعات الاستثمارية في قطاع الاستثمار العقاري بمصر، يبرر ل«ساسة بوست»: «هذه الارتفاعات الكُبرى في أسعار الوحدات العقارية، ترجع إلى ارتفاع قيمة الأرض التي يشتريها المستثمر سواء من الدولة أو من تجار الأراضي»، موضحًا أن البعد الأكبر الذي يؤدي لهذه الارتفاعات الكبرى، هو القيمة الفعلية للأرض، التي تتجاوز في أغلب الأحوال القيمة الحقيقية لها، ومؤكدًا على أن أسعار البناء لاتسطيع أن تؤدي بمفردها لهذه الارتفاعات الكبرى.
وأضاف المرشدي، أن من ضمن العوامل التي دفعت لحالة المضاربة على العقار في مصر هي انخفاض قيمة العملة المحلية، والتضخم، موضحًا أن هذه الأسباب كانت كفيلة بدفع آلاف المواطنين للاستثمار العقاري بجانب الشركات العقارية الكبرى.
وعن الأسعار في الأعوام المقبلة، يتوقع المرشدي أن الأسعار لن تنخفض أمام المستهلك، سواء كانت وحدات فاخرة أو إسكانًا متوسطًا، مُرجحًا أن يشهد هذا العام زيادة في أعداد أنواع العقارات لذوي الطبقة المتوسطة التي يحتاجها السوق مقابل تراجع لإنشاء الوحدات الفاخرة والفيلات، بأسعار ثابتة بشكل كبير.
كانت شركة فاروس للاستثمار رصدت في دراسة صادرة عنها، ارتفاعًا لأسعار العقارات بشكل مطرد سنويًا، منذ عام 2011 لعام 2014، بمقدار زيادة 50% في سعر المتر المربع، وهي المسألة التي قفزت بأرباح شركات الاستثمار العقارية في مصر إلى نسب تتجاوز 50%.
الجيش أكبر بنك للأراضي
خلال العام الجاري، صدر قرار جمهوري من الرئيس المصري عبدالفتاح السيسي، رقم 57 لسنة 2016، أوصى بتخصيص أراضي العاصمة الإدارية الجديدة، وتجمّع زايد العمراني، المزمع إنشاؤهما، على ما يناهز 16 ألف فدان، لصالح جهاز مشروعات أراضي القوات المسلحة، كي تضطلع بتنفيذ المشروع. كما نص القرار على إنشاء شركة مساهمة تتولى إدارة اﻷراضي، وتضم مساهمات من جهازي مشروعات أراضي القوات المسلحة، ومشروعات الخدمة الوطنية.
القرار الرئاسي الذي منح جهاز مشروعات أراضي القوات المُسلحة، ميزة استثنائية، تتمثل في أحقية دستورية في الحق في استثمار الأراضي المملوكة له، إذ يُعد الجهاز هو أكبر قَيِّم على الأراضي الحكومية في مصر.
وكانت وزارة الإسكان المصرية، وبالتنسيق مع القوات المسلحة، أطلقت عددًا من المشروعات السكنية لمواجهة ارتفاع الأسعار، كمشروع المليون وحدة سكنية، مساحة ١٦٠ مليون متر مربع من الأراضي، والتي يقع معظمها على مشارف القاهرة، وكذلك مشروع «دار مصر» للإسكان المتوسط في عدد من المدن الجديدة.
يعتقد الخبراء أن هذه المشاريع السكنية التي أطلقتها الدولة لمنافسة القطاع الخاص في مجال الاستثمار العقاري، لن تتسبب بشكل كبير في انخفاض أسعار الوحدات العقارية؛ إذ إن البعد الرئيسي للأزمة هو طرح الدولة للأراضي بأسعار مرتفعة، محققة من وراء ذلك أرباحًا خيالية، معتبرين أن الحل يتمثل في وضع سياسات تنظم سوق العقارات وأيضًا وضع برنامج إسكان ممول بشكل جيد.
«بالم هيلز» نموذجًا: عندما قفزت أرباحها بنسبة 409%
شركة «بالم هيلز»، هي ثاني أكبر شركة تطوير عقاري في مصر، والنموذج الذي يُظهر حجم مبيعاته القفزة التي حققها الاستثمار العقاري في مصر خلال السنوات الأخيرة. خلال العام الماضي قفزت أرباح الشركة بنسبة 409%، بما يُعادل زيادة مقدارها 431 مليون جنيه في الربع الثاني من العام الماضي، مقارنة بنحو 85 مليون جنيه في نفس الفترة من العام الماضي.
وكان العام الماضي، شاهدًا على ارتفاع الأرباح الكلية للشركة، بنحو 192%، لتصل إلى مليار جنيه، وهو أكبر صافي ربح في تاريخها، بينما كان العام الجاري شاهدًا على زمن قياسي لمبيعات الشركة، إذ استطاعت، في شهر مارس (أذار)، بيع 108 وحدة من المرحلة الأولى لمشروعها غرب القاهرة «بالم فالي» في أقل من 48 ساعة، وهو المشروع الذي سيبدأ تسليم وحداته في 2020. هذا وتتراوح أسعار الوحدات السكنية لبالم هيلز ما بين 1.5 مليون جنيه وسبعة ملايين جنيه.
وعلى مدار الشهور الستة الأولى من العام الجاري، ارتفع حجم مبيعات الشركة بنحو 62% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، محققة خلال هذه الفترة أعلى مبيعات ربع سنوية تحققها الشركة في تاريخها، بينما تُشير التقديرات الأولية للشركة عن بلوغ حجم مبيعاتها في نهاية العام الحالي لنحو سبع مليارات جنيه.
وتبلغ عدد المشاريع، المسؤولة عن تطويرها، خلال العام الحالي 18 مشروعًا في مجال الاستثمار العقاري، من بينها مشروعات في القطامية و6 أكتوبر والساحل الشمالي.
هل تشهد مصر فقاعة عقارية خلال الفترة المقبلة؟
الواقع في سوق العقار بمصر، هو ارتفاع القيمة السوقية للعقار، وتجاوزه للسعر الحقيقي، والقيمة العادلة لثمن العقار، التي يُحددها الخبراء.
هذا الواقع، يبرره «هاني جنينة» رئيس وحدة الأبحاث في شركة بلتون للاستثمار، في تصريحات ل«ساسة بوست»، إذ قال: «باتجاه المواطنين لاكتناز أموالهم في سوق العقار، أصبح متجاوزًا لمسألة البحث عن مسكن، ليصير هذا الأمر مرتبطا باستثمار آمن، ومُحققا أرباحا خيالية في أوقات زمنية قصيرة، بخاصة وأنه استثمار آمن، وليس فيه درجة مُخاطرة كبيرة، بجانب سهولة إدارته والاستحواذ عليه».
يضيف جنينة:
«الارتفاع الطبيعي لأسعار العقارات، كان عاملًا رئيسيًا في تطوره بشكل كبير، هو مضاربة الشركات العقارية، جنبًا لفكرة المضاربة عن طريق الأقساط، من جانب المستهلكين، فشريحة كبيرة من المصريين الذي يستثمرون الآن في العقارات يراهنون على بيع الوحدات العقارية التي يتملكونها بعد سداد عدد من الأقساط».
ويوضح جنينة أن توجه المستهلكين المصريين للمضاربة في سوق العقارات، تزامن مع توجه الشركات لمد أجل سداد أقساط الوحدات العقارية، من أربع سنوات إلى سبع سنوات، فضلًا عن لجوء بعض الشركات إلى إعفاء العملاء من سداد دفعة مقدمة لتشجيعهم على خطوة الشراء، مقابل رفع أسعار البيع.
والفقاعة العقارية، هي المرحلة التالية لمرحلة تجاوز سعر العقار لسعره الحقيقي والعادل بشكل مبالغ فيه، نتيجة هوس المستثمرين للاستحواذ على أصول العقارات، بأسعار شديدة الارتفاع، قبل أن ينتهي هذا الأمر بتراجع للأسعار بشكل مُفاجئ، فيما يُعرفه الخبراء «بالفقاعة العقارية».
وشهدت السوق العقارية في مصر، واقعًا مُشابهًا لحالة الارتفاع الجنوني، قبل أن تنتهي بحالة ركود في الأسعار، وذلك خلال الفترة ما بين 2004 و2008، إذ تسبت الأزمة المالية في انفجار فقاعة عقارية.
من وجهة نظر جنينة، فمسألة انفجار الفقاعة العقارية خلال الفترة المقبلة أمر غير دقيق، لأن «السوق لن يصل لمرحلة انفجار الفقاعة العقارية، لكنه قد يأخذ مرحلة من التباطؤ وثبات الأسعار على الأقل بعد أربع أو خمس سنوات مُقبلة من الآن».

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.