شاهد بالفيديو.. أفراد بالدعم السريع يطلقون أغنية جديدة يهاجمون فيها قائدهم الميداني "أبو الجود" بعد هروبه من المعارك والقبض عليه: (أبو الجود ماشي لرخصان خلى كردفان وخذل ود حمدان)    بنك السودان الجزيرة يستعد لبدء عمليات استبدال العملة    بالفيديو.. القيادي بالدعم السريع الفاضل منصور يفضح قيادات "قحت": (يسكروا في أثيوبيا ويتصلوا يقولوا عاوزين 60 بير.. رفضوا إقامة ندوات في أماكن سيطرتنا بسبب الحافز وحذرنا حنان حسن من الظهور بدون طرحة في دارفور)    "الحاسوب الخارق" يتوقع فوز صلاح ب"ذات الأذنين"    إكتمال عملية الإستلام والتسلم داخل مكاتب اتحاد الناشئين بالقضارف    تعيين مدير جديد للشرطة في السودان    حسين خوجلي يكتب: الأمة العربية بين وزن الفارس ووزن الفأر..!    الفار يقضي بفوز فرنسا    ضياء الدين بلال يكتب: (معليش.. اكتشاف متأخر)!    اللِّعب تحت الضغط    شاهد بالصورة والفيديو.. رغم جلوسهم على فصل دراسي متواضع.. طلاب وطالبات سودانيون يفاجئون معلمتهم بإحتفال مدهش والجمهور يسأل عن مكان المدرسة لتعميرها    شاهد بالصورة والفيديو.. رغم جلوسهم على فصل دراسي متواضع.. طلاب وطالبات سودانيون يفاجئون معلمتهم بإحتفال مدهش والجمهور يسأل عن مكان المدرسة لتعميرها    الهلال السودانى يتأهل ويواجه الجيش الرواندى في نصف نهائي سيكافا وأهلي مدني يخسر    شاهد بالصورة والفيديو.. فنان سوداني يحمل زميله المطرب علي الشيخ على أكتافه ويرقص به أثناء إحياء الأخير لحفل بالقاهرة وساخرون: (لقيت وزنه 5 كيلو وقعدت تنطط بيهو)    بالصورة.. المريخ يجدد عقد نجمه الدولي المثير للجدل حتى 2028    شاعر سوداني كبير يتفاجأ بمطرب مصري يتغنى بأغنيته الشهيرة أثناء استغلاله "توك توك" بمدينة أسوان    النائب العام تلتقي رئيس مجلس حقوق الإنسان بجنيف وتستعرض جرائم وانتهاكات المليشيا المتمردة    الهلال يتأهل ويواجه الجيش الرواندى في نصف نهائي سيكافا    سفارة السودان القاهرة وصول جوازات السفر الجديدة    ميسي يحقق إنجازا غير مسبوق في مسيرته    ترامب: الهجوم على قطر قرار نتنياهو ولن يتكرر مجددا    في الجزيرة نزرع أسفنا    جلسة طارئة لمجلس الأمن لبحث الغارات الإسرائيلية على الدوحة    اعتقال إعلامي في السودان    السودان..تصريحات قويّة ل"العطا"    شاهد بالفيديو.. حسناء الإعلام السوداني تستعرض جمالها بإرتداء الثوب أمام الجميع وترد على المعلقين: (شكرا لكل من مروا من هنا كالنسمة في عز الصيف اما ناس الغيرة و الروح الشريرة اتخارجوا من هنا)    أعلنت إحياء حفل لها بالمجان.. الفنانة ميادة قمر الدين ترد الجميل والوفاء لصديقتها بالمدرسة كانت تقسم معها "سندوتش الفطور" عندما كانت الحياة غير ميسرة لها    مباحث شرطة القضارف تسترد مصوغات ذهبية مسروقة تقدر قيمتها ب (69) مليون جنيه    والي الخرطوم يدين الاستهداف المتكرر للمليشيا على المرافق الخدمية مما يفاقم من معآناة المواطن    من هم قادة حماس الذين استهدفتهم إسرائيل في الدوحة؟    في عملية نوعية.. مقتل قائد الأمن العسكري و 6 ضباط آخرين وعشرات الجنود    هذا الهجوم خرق كل قواعد الإلتزامات السياسية لقطر مع دولة الكيان الصهيوني    إيران: هجوم إسرائيل على قيادات حماس في قطر "خطير" وانتهاك للقانون الدولي    نجاة وفد الحركة بالدوحة من محاولة اغتيال إسرائيلية    ديب ميتالز .. الجارحى ليس شريكا    التدابير الحتمية لاستعادة التعافي الاقتصادي    ضبط (91) كيلو ذهب وعملات أجنبية في عملية نوعية بولاية نهر النيل    الخرطوم: سعر جنوني لجالون الوقود    تمويل مرتقب من صندوق الإيفاد لصغار المنتجين    السجن المؤبّد لمتهم تعاون مع الميليشيا في تجاريًا    وصية النبي عند خسوف القمر.. اتبع سنة سيدنا المصطفى    مواعيد خسوف القمر المرتقب بالدول العربية    وزارة المعادن تنفي توقيع أي اتفاقية استثمارية مع شركة ديب ميتالز    عثمان ميرغني يكتب: "اللعب مع الكبار"..    جنازة الخوف    حكاية من جامع الحارة    حسين خوجلي يكتب: حكاية من جامع الحارة    تفاصيل جديدة حول جريمة الحتانة.. رصاص الكلاشنكوف ينهي حياة مسافر إلى بورتسودان    قوات الطوف المشترك محلية الخرطوم تداهم بور الجريمة بدوائر الاختصاص وتزيل المساكن العشوائية    تخصيص مستشفى الأطفال أمدرمان كمركز عزل لعلاج حمى الضنك    "وجيدة".. حين يتحول الغناء إلى لوحة تشكيلية    مشكلة التساهل مع عمليات النهب المسلح في الخرطوم "نهب وليس 9 طويلة"    وسط حراسة مشددة.. التحقيق مع الإعلامية سارة خليفة بتهمة غسيل الأموال    نفسية وعصبية.. تعرف على أبرز أسباب صرير الأسنان عند النوم    حادث مأسوي بالإسكندرية.. غرق 6 فتيات وانقاذ 24 أخريات في شاطئ أبو تلات    بعد خطوة مثيرة لمركز طبي.."زلفو" يصدر بيانًا تحذيريًا لمرضى الكلى    الصحة: وفاة 3 أطفال بمستشفى البان جديد بعد تلقيهم جرعة تطعيم    أخطاء شائعة عند شرب الشاي قد تضر بصحتك    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



ارتفاع أسعار العقارات هو الوجه الآخر للحقيقة المُريعة بأنّ مناخ الاستثمار في السودان مسمومٌ
معتصم اقرع نشر في النيلين يوم 03 - 08 - 2021

يندهش المراقبون كثيراً من أنّ العقارات في الخرطوم باهظة الثمن، مقارنةً بالمدن الأخرى حول العالم، التي تقدم خدمات أفضل بكثير في أوروبا أو أمريكا أو الشرق الأوسط وأفريقيا. فالعقار مثلاً أرخص في القاهرة وإسطنبول وإسبانيا وغير ذلك من الدول بما في ذلك أمريكا وأوروبا. يستنتج البعض عن عجل أن أسعار العقار في الخرطوم ليست حقيقية، لذا فهي مُهدِّدة بالانهيار.
من الناحية الاقتصادية، يسهل تفسير أسعار العقارات في الخرطوم فهي تبدو مفهومة ومنطقية. لاستيعاب هذه النقطة، عليك أولاً أن تدرك أنّ جميع الأسعار في العالم تتحدّد حسب قوى العرض والطلب. لذلك بافتراض ثبات العرض، إذا ارتفع الطلب تزداد الأسعار، والعكس صحيح. وفي حالة ثبات الطلب، إذا انخفض العرض، ترتفع الأسعار. والعكس صحيح. وإذا تغيّر العرض والطلب معاً تعتمد النتيجة النهائية على معدل التغيُّر في كلاهما واتجاه التغيّر.
في معظم أنحاء العالم، يجئ معظم الطلب على العقارات لسببين. يشتري الإنسان العقار إما لأنّه يريد الإقامة فيه، أو لأنه يُريد استثمار أمواله وتحقيق ربح في شكل إيجار وزيادة سعر العقار عبر السنين. من الواضح أن هذا الطلب على الاستثمار في العقارات يرتبط بفُرص الاستثمار الأخرى. لذلك إذا كان عائد الاستثمار مثلاً في البورصة أكبر منه في قطاع العقارات، فإنّ الشخص يُفضِّل الاستثمار في سوق رأس المال، وليس في قطاع العقارات.
أما في السودان، فهناك مصدرٌ ثالثٌ للطلب على العقارات لا يرتبط بالسّكن أو الرغبة في الاستثمار. في السودان هناك طلبٌ كبيرٌ على العقارات كأداة لحفظ المُدّخرات في مأمن من غول التضخُّم والسرقة أو تقلبات السياسة. لا تُوجد وسيلة ناجعة لحفظ المدخرات غير العقار لمن استطاع إليه سبيلا.
الكثير من الطلب على العقارات في الخرطوم يأتي من قوم لا يريدون العيش فيها أو الاستثمار فيها. فهم يشترون العقار فقط لأنّه أفضل طريقة للحفاظ على مُدّخراتهم آمنة. والدليل على ذلك هو العدد المهول من المنازل والشقق الشاغرة أو المسكونة جزئياً، وحقيقة أنّ معدل الربح الحقيقي على العقارات المُستأجرة منخفض بشكل رهيب إن لم يكن سلبيًا.
في أنحاء العالم، القاعدة الفضفاضة هي أنّ سعر العقار، في المتوسط، يساوي قيمة الإيجار على مدى 20 عامًا.
في الخرطوم، باستثناءات قليلة تتعلّق بالإيجار للمجتمع الدبلوماسي، يحتاج المُستثمر لأكثر من مئة عام من الإيجار لاسترداد الثمن الحقيقي الذي دفعه لشراء العقار – محسوباً بالدولار أو بالذهب. وهذا يعني أن القوم يشترون العقارات ليس للاستثمار، ولكن للحفاظ على مُدّخراتهم في مأمنٍ من التضخُّم، خاصةً أنّ مُعظمهم لا تتوفّر لهم بشكل سلس الحسابات المصرفية بالعُملة الأجنبية، مستقرة القيمة، داخل السودان أو خارجه.
كما أن هناك جانباً نفسياً، فالكائن السوداني مَسْكُونٌ بحب امتلاك العقار كطقس عبور وإشهار للجدارة الاجتماعية بعد التخرُّج والتوظف والزواج.
كل هذا يعني أنّه بالمُقارنة مع بقية العالم، في السودان يوجد طلبٌ إضافيٌّ على العقارات كملاذٍ آمن للمدخرات. يُغذِّي هذا الطلب رجال ونساء الأعمال وشرائح المهنيين العليا والمغتربون. كما قلنا إنّ الأسعار يتم تحديدها حسب العرض والطلب، وبما أنّ العرض تقريباً ثابتٌ أو بطئ النمو، والطلب مرتفعٌ، فإنّ أسعار العقارات مرتفعة وستستمر في الارتفاع بالعملة المحلية. ولكن مع الزمببة والتضخُّم الانفجاري، فإن أسعار العقار مُقيّمة بالدولار مرشحة للانخفاض التدريجي ولكن بوتيرة بطيئة إلى حدٍّ ما.
هكذا، فإنّ ارتفاع أسعار العقارات هو الوجه الآخر للحقيقة المُريعة بأنّ مناخ الاستثمار السوداني مسمومٌ، وتنعدم فيه الفُرص. هناك عُيُوبٌ شديدةٌ في مناخ الاستثمار في الزراعة أو الصناعة أو الخدمات أو أسواق رأس المال، لذلك يتم توجيه معظم الثروة الوطنية إلى قطاع العقارات الذي لا ينتج المزيد من الثروة ولا الازدهار ولا فرص العمل ولا تراكم المعرفة والتكنولوجيا. عُيُوب المناخ الاستثماري كلها خلقتها تخبُّطات جهاز دولة طفيلي ترقيعي يفتقد المعرفة العلمية لإدارة العملية التنموية. وإذا توجّه جل ثروة البلد صوب العقار لعدم توفر بدائل آمنة لحفظ المال، فمن المنطقي تواصل ارتفاع أسعاره.
نَظّم ملاك العقارات، المتضررون من قانون إيجار المباني لسنة 1991 وقفة احتجاجية في يوم 2 أغسطس 2021 أمام وزارة العدل، طالبوا خلالها بتعديل القانون، وأكدوا فيها تضرُّرهم المباشر من القانون الذي لا يُواكب المُتغيِّرات الاقتصادية التي تشهدها البلاد. طالبت المذكرة بإلغاء مادة الإجارة الحكمية التي تنص على أنه لا يحق للمالك المُطالبة بإخلاء المستأجر للعقار إلا بعد سبع سنوات.
قضية أصحاب العقار واضحة كالشمس وتفرض أسئلة غير مُريحة على الحكومة والمُجتمع، مثل هل تقع مسؤولية إسكان المواطن على حساب مالك العقار.
قضية المُلاك مُرتبطة بالتضخُّم الجحم الذي أطلقت شيطانه الحكومة بصرفها المُتوسِّع بلا موارد. ونضرب مثلاً إنه لو تعاقد مالك مع مستأجر يوم سقوط النظام السابق بإيجار قيمته 7000 جنيه، كان ذلك المبلغ حينها يساوي 100 دولار ولكن اليوم يساوي المبلغ أقل من 16 دولاراً وهذا لا يكفي لصيانة العقار دع عنك استرداد تكلفة البناء أو الشراء. كما أن مبلغ الإيجار مرشح للانخفاض مع مرور الأيام خلال فترة سريان مادة الإجارة الحكمية لمدة سبع سنوات. في الوقت الذي يرفع فيه صاحب كل سلعة أسعاره يومياً لمُواكبة تغيّر التكلفة، يظل صاحب العقار حبيساً في عقد لمدة سبع سنوات لذلك ترى الملاك هذه الأيام يصرخون عن حق كما اتّضح لي من زيارة صفحتهم النشطة على الفيسبوك في الأيام السابقة.
في مقالٍ سابقٍ، ذكرنا أن الأسرة السودانية تتّجه لحفظ قيمة مدخراتها في شكل عقار لأنه الاستثمار الوحيد الآمن وقليل المخاطر، بما أن سوء السياسة الاقتصادية نسف إمكانيات الاستثمار في الصناعة والزراعة أو الخدمات المهمة لتدني الربحية وعلو المخاطر. كما قلنا أن تركز رأس المال السوداني في العقار يأتي على حساب الاستثمار في الاقتصاد الحقيقي – الزراعة والصناعة والخدمات – لأن العائد فيها منخفض للغاية والمخاطر عالية مع أنها القطاعات التي يوفر نموّها فرص عمل وديناميكية تنموية لا يوفرها قطاع العقارات.
ولكن الآن صار العائد من الاستثمار في العقار سلبياً، أي أن المالك يصرف على العقار بدلاً من أن يستفيد منه، بما أن قيمة الإيجار لا تغطي تكاليف الصيانة والبناء، ولو اختار المالك عدم التأجير عليه أن يُوظِّف خفر لحراسته من اللصوص، وأن يدفع لهم الأجر حسب قانون العمل الذي يحدد ساعات العمل وأن الأجرة قد تكون مضاعفة للعمل في ساعات مثل الليل أو الإجازات.
ما يحدث في سوق العقار تيرمومتر لما يحدث في أسواق الزراعة والصناعة والخدمات المهمة، إذ يتدنى العائد وترتفع المخاطر. في مثل هذه الظروف لن يستثمر في السودان، ولا حتى في عقار، إلا مضطر وفاقد خيارات. ويصبح الترقي الاقتصادي – الاجتماعي الوحيد المُتاح للشباب هو المُغادرة أو تكوين جيوش "تحرير" ومليشيات خاصة أو الارتباط بخدمة أجنبي أو احتراف السياسة كمهنة للتكسُّب الخاص بدلاً من خدمة المجتمع. وهذا هو اختناق التنمية في فتيل.
كل هذا يعني أنّ أيِّ سياسة اقتصادية عقلانية في المستقبل يجب أن يكون في أعلى سلم أولوياتها تحسين مناخ الاستثمار في الأنشطة الحقيقة وإزالة جميع العقبات الكابحة للاستثمار في الزراعة والصناعة سواء أكان مصدرها تغوُّل الدولة أو هشاشة القاعدة الإنتاجية الموروثة.
بقلم: معتصم أقرع

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.