شاهد بالصورة والفيديو.. القائد الميداني بالدعم السريع "يأجوج ومأجوج" يسخر من زميله بالمليشيا ويتهمه بحمل "القمل" على رأسه (انت جاموس قمل ياخ)    رئيس تحرير صحيفة الوطن السعودية يهاجم تسابيح خاطر: (صورة عبثية لفتاة مترفة ترقص في مسرح الدم بالفاشر والغموض الحقيقي ليس في المذيعة البلهاء!!)    شاهد بالصورة والفيديو.. القائد الميداني بالدعم السريع "يأجوج ومأجوج" يسخر من زميله بالمليشيا ويتهمه بحمل "القمل" على رأسه (انت جاموس قمل ياخ)    انتو ما بتعرفوا لتسابيح مبارك    شاهد الفيديو الذي هز مواقع التواصل السودانية.. معلم بولاية الجزيرة يتحرش بتلميذة عمرها 13 عام وأسرة الطالبة تضبط الواقعة بنصب كمين له بوضع كاميرا تراقب ما يحدث    شرطة ولاية الخرطوم : الشرطة ستضرب أوكار الجريمة بيد من حديد    الدعم السريع تحتجز (7) أسر قرب بابنوسة بتهمة انتماء ذويهم إلى الجيش    التقى وزير الخارجية المصري.. رئيس مجلس السيادة القائد العام للقوات المسلحة يؤكد عمق العلاقات السودانية المصرية    نزار العقيلي: (كلام عجيب يا دبيب)    البرهان يؤكد حرص السودان على الاحتفاظ بعلاقات وثيقة مع برنامج الغذاء العالمي    عطل في الخط الناقل مروي عطبرة تسبب بانقطاع التيار الكهربائي بولايتين    ميسي: لا أريد أن أكون عبئا على الأرجنتين.. وأشتاق للعودة إلى برشلونة    رونالدو: أنا سعودي وأحب وجودي هنا    مسؤول مصري يحط رحاله في بورتسودان    "فينيسيوس جونيور خط أحمر".. ريال مدريد يُحذر تشابي ألونسو    كُتّاب في "الشارقة للكتاب": الطيب صالح يحتاج إلى قراءة جديدة    عثمان ميرغني يكتب: إيقاف الحرب.. الآن..    مستشار رئيس الوزراء السوداني يفجّر المفاجأة الكبرى    التحرير الشنداوي يواصل إعداده المكثف للموسم الجديد    دار العوضة والكفاح يتعادلان سلبيا في دوري الاولي بارقو    مان سيتي يجتاز ليفربول    كلهم حلا و أبولولو..!!    شاهد.. إبراهيم الميرغني ينشر صورة لزوجته تسابيح خاطر من زيارتها للفاشر ويتغزل فيها:(إمرأة قوية وصادقة ومصادمة ولوحدها هزمت كل جيوشهم)    لقاء بين البرهان والمراجع العام والكشف عن مراجعة 18 بنكا    السودان الافتراضي ... كلنا بيادق .. وعبد الوهاب وردي    وزير الطاقة يتفقد المستودعات الاستراتيجية الجديدة بشركة النيل للبترول    المالية توقع عقد خدمة إيصالي مع مصرف التنمية الصناعية    أردوغان: لا يمكننا الاكتفاء بمتابعة ما يجري في السودان    أردوغان يفجرّها داوية بشأن السودان    وزير سوداني يكشف عن مؤشر خطير    شاهد بالصورة والفيديو.. "البرهان" يظهر متأثراً ويحبس دموعه لحظة مواساته سيدة بأحد معسكرات النازحين بالشمالية والجمهور: (لقطة تجسّد هيبة القائد وحنوّ الأب، وصلابة الجندي ودمعة الوطن التي تأبى السقوط)    إحباط محاولة تهريب عدد 200 قطعة سلاح في مدينة عطبرة    السعودية : ضبط أكثر من 21 ألف مخالف خلال أسبوع.. و26 متهماً في جرائم التستر والإيواء    وفي بدايات توافد المتظاهرين، هتف ثلاثة قحاتة ضد المظاهرة وتبنوا خطابات "لا للحرب"    مركزي السودان يصدر ورقة نقدية جديدة    "واتساب" يطلق تطبيقه المنتظر لساعات "أبل"    بقرار من رئيس الوزراء: السودان يؤسس ثلاث هيئات وطنية للتحول الرقمي والأمن السيبراني وحوكمة البيانات    ما الحكم الشرعى فى زوجة قالت لزوجها: "من اليوم أنا حرام عليك"؟    غبَاء (الذكاء الاصطناعي)    مخبأة في باطن الأرض..حادثة غريبة في الخرطوم    صفعة البرهان    حرب الأكاذيب في الفاشر: حين فضح التحقيق أكاذيب الكيزان    دائرة مرور ولاية الخرطوم تدشن برنامج الدفع الإلكتروني للمعاملات المرورية بمركز ترخيص شهداء معركة الكرامة    السودان.. افتتاح غرفة النجدة بشرطة ولاية الخرطوم    5 مليارات دولار.. فساد في صادر الذهب    حسين خوجلي: (إن أردت أن تنظر لرجل من أهل النار فأنظر لعبد الرحيم دقلو)    حسين خوجلي يكتب: عبد الرجيم دقلو.. إن أردت أن تنظر لرجل من أهل النار!!    عملية دقيقة تقود السلطات في السودان للقبض على متّهمة خطيرة    وزير الصحة يوجه بتفعيل غرفة طوارئ دارفور بصورة عاجلة    الجنيه السوداني يتعثر مع تضرر صادرات الذهب بفعل حظر طيران الإمارات    تركيا.. اكتشاف خبز عمره 1300 عام منقوش عليه صورة يسوع وهو يزرع الحبوب    (مبروك النجاح لرونق كريمة الاعلامي الراحل دأود)    المباحث الجنائية المركزية بولاية نهر النيل تنهي مغامرات شبكة إجرامية متخصصة في تزوير الأختام والمستندات الرسمية    حسين خوجلي يكتب: التنقيب عن المدهشات في أزمنة الرتابة    دراسة تربط مياه العبوات البلاستيكية بزيادة خطر السرطان    والي البحر الأحمر ووزير الصحة يتفقدان مستشفى إيلا لعلاج أمراض القلب والقسطرة    شكوك حول استخدام مواد كيميائية في هجوم بمسيّرات على مناطق مدنية بالفاشر    السجائر الإلكترونية قد تزيد خطر الإصابة بالسكري    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



ارتفاع أسعار العقارات هو الوجه الآخر للحقيقة المُريعة بأنّ مناخ الاستثمار في السودان مسمومٌ
معتصم اقرع نشر في النيلين يوم 03 - 08 - 2021

يندهش المراقبون كثيراً من أنّ العقارات في الخرطوم باهظة الثمن، مقارنةً بالمدن الأخرى حول العالم، التي تقدم خدمات أفضل بكثير في أوروبا أو أمريكا أو الشرق الأوسط وأفريقيا. فالعقار مثلاً أرخص في القاهرة وإسطنبول وإسبانيا وغير ذلك من الدول بما في ذلك أمريكا وأوروبا. يستنتج البعض عن عجل أن أسعار العقار في الخرطوم ليست حقيقية، لذا فهي مُهدِّدة بالانهيار.
من الناحية الاقتصادية، يسهل تفسير أسعار العقارات في الخرطوم فهي تبدو مفهومة ومنطقية. لاستيعاب هذه النقطة، عليك أولاً أن تدرك أنّ جميع الأسعار في العالم تتحدّد حسب قوى العرض والطلب. لذلك بافتراض ثبات العرض، إذا ارتفع الطلب تزداد الأسعار، والعكس صحيح. وفي حالة ثبات الطلب، إذا انخفض العرض، ترتفع الأسعار. والعكس صحيح. وإذا تغيّر العرض والطلب معاً تعتمد النتيجة النهائية على معدل التغيُّر في كلاهما واتجاه التغيّر.
في معظم أنحاء العالم، يجئ معظم الطلب على العقارات لسببين. يشتري الإنسان العقار إما لأنّه يريد الإقامة فيه، أو لأنه يُريد استثمار أمواله وتحقيق ربح في شكل إيجار وزيادة سعر العقار عبر السنين. من الواضح أن هذا الطلب على الاستثمار في العقارات يرتبط بفُرص الاستثمار الأخرى. لذلك إذا كان عائد الاستثمار مثلاً في البورصة أكبر منه في قطاع العقارات، فإنّ الشخص يُفضِّل الاستثمار في سوق رأس المال، وليس في قطاع العقارات.
أما في السودان، فهناك مصدرٌ ثالثٌ للطلب على العقارات لا يرتبط بالسّكن أو الرغبة في الاستثمار. في السودان هناك طلبٌ كبيرٌ على العقارات كأداة لحفظ المُدّخرات في مأمن من غول التضخُّم والسرقة أو تقلبات السياسة. لا تُوجد وسيلة ناجعة لحفظ المدخرات غير العقار لمن استطاع إليه سبيلا.
الكثير من الطلب على العقارات في الخرطوم يأتي من قوم لا يريدون العيش فيها أو الاستثمار فيها. فهم يشترون العقار فقط لأنّه أفضل طريقة للحفاظ على مُدّخراتهم آمنة. والدليل على ذلك هو العدد المهول من المنازل والشقق الشاغرة أو المسكونة جزئياً، وحقيقة أنّ معدل الربح الحقيقي على العقارات المُستأجرة منخفض بشكل رهيب إن لم يكن سلبيًا.
في أنحاء العالم، القاعدة الفضفاضة هي أنّ سعر العقار، في المتوسط، يساوي قيمة الإيجار على مدى 20 عامًا.
في الخرطوم، باستثناءات قليلة تتعلّق بالإيجار للمجتمع الدبلوماسي، يحتاج المُستثمر لأكثر من مئة عام من الإيجار لاسترداد الثمن الحقيقي الذي دفعه لشراء العقار – محسوباً بالدولار أو بالذهب. وهذا يعني أن القوم يشترون العقارات ليس للاستثمار، ولكن للحفاظ على مُدّخراتهم في مأمنٍ من التضخُّم، خاصةً أنّ مُعظمهم لا تتوفّر لهم بشكل سلس الحسابات المصرفية بالعُملة الأجنبية، مستقرة القيمة، داخل السودان أو خارجه.
كما أن هناك جانباً نفسياً، فالكائن السوداني مَسْكُونٌ بحب امتلاك العقار كطقس عبور وإشهار للجدارة الاجتماعية بعد التخرُّج والتوظف والزواج.
كل هذا يعني أنّه بالمُقارنة مع بقية العالم، في السودان يوجد طلبٌ إضافيٌّ على العقارات كملاذٍ آمن للمدخرات. يُغذِّي هذا الطلب رجال ونساء الأعمال وشرائح المهنيين العليا والمغتربون. كما قلنا إنّ الأسعار يتم تحديدها حسب العرض والطلب، وبما أنّ العرض تقريباً ثابتٌ أو بطئ النمو، والطلب مرتفعٌ، فإنّ أسعار العقارات مرتفعة وستستمر في الارتفاع بالعملة المحلية. ولكن مع الزمببة والتضخُّم الانفجاري، فإن أسعار العقار مُقيّمة بالدولار مرشحة للانخفاض التدريجي ولكن بوتيرة بطيئة إلى حدٍّ ما.
هكذا، فإنّ ارتفاع أسعار العقارات هو الوجه الآخر للحقيقة المُريعة بأنّ مناخ الاستثمار السوداني مسمومٌ، وتنعدم فيه الفُرص. هناك عُيُوبٌ شديدةٌ في مناخ الاستثمار في الزراعة أو الصناعة أو الخدمات أو أسواق رأس المال، لذلك يتم توجيه معظم الثروة الوطنية إلى قطاع العقارات الذي لا ينتج المزيد من الثروة ولا الازدهار ولا فرص العمل ولا تراكم المعرفة والتكنولوجيا. عُيُوب المناخ الاستثماري كلها خلقتها تخبُّطات جهاز دولة طفيلي ترقيعي يفتقد المعرفة العلمية لإدارة العملية التنموية. وإذا توجّه جل ثروة البلد صوب العقار لعدم توفر بدائل آمنة لحفظ المال، فمن المنطقي تواصل ارتفاع أسعاره.
نَظّم ملاك العقارات، المتضررون من قانون إيجار المباني لسنة 1991 وقفة احتجاجية في يوم 2 أغسطس 2021 أمام وزارة العدل، طالبوا خلالها بتعديل القانون، وأكدوا فيها تضرُّرهم المباشر من القانون الذي لا يُواكب المُتغيِّرات الاقتصادية التي تشهدها البلاد. طالبت المذكرة بإلغاء مادة الإجارة الحكمية التي تنص على أنه لا يحق للمالك المُطالبة بإخلاء المستأجر للعقار إلا بعد سبع سنوات.
قضية أصحاب العقار واضحة كالشمس وتفرض أسئلة غير مُريحة على الحكومة والمُجتمع، مثل هل تقع مسؤولية إسكان المواطن على حساب مالك العقار.
قضية المُلاك مُرتبطة بالتضخُّم الجحم الذي أطلقت شيطانه الحكومة بصرفها المُتوسِّع بلا موارد. ونضرب مثلاً إنه لو تعاقد مالك مع مستأجر يوم سقوط النظام السابق بإيجار قيمته 7000 جنيه، كان ذلك المبلغ حينها يساوي 100 دولار ولكن اليوم يساوي المبلغ أقل من 16 دولاراً وهذا لا يكفي لصيانة العقار دع عنك استرداد تكلفة البناء أو الشراء. كما أن مبلغ الإيجار مرشح للانخفاض مع مرور الأيام خلال فترة سريان مادة الإجارة الحكمية لمدة سبع سنوات. في الوقت الذي يرفع فيه صاحب كل سلعة أسعاره يومياً لمُواكبة تغيّر التكلفة، يظل صاحب العقار حبيساً في عقد لمدة سبع سنوات لذلك ترى الملاك هذه الأيام يصرخون عن حق كما اتّضح لي من زيارة صفحتهم النشطة على الفيسبوك في الأيام السابقة.
في مقالٍ سابقٍ، ذكرنا أن الأسرة السودانية تتّجه لحفظ قيمة مدخراتها في شكل عقار لأنه الاستثمار الوحيد الآمن وقليل المخاطر، بما أن سوء السياسة الاقتصادية نسف إمكانيات الاستثمار في الصناعة والزراعة أو الخدمات المهمة لتدني الربحية وعلو المخاطر. كما قلنا أن تركز رأس المال السوداني في العقار يأتي على حساب الاستثمار في الاقتصاد الحقيقي – الزراعة والصناعة والخدمات – لأن العائد فيها منخفض للغاية والمخاطر عالية مع أنها القطاعات التي يوفر نموّها فرص عمل وديناميكية تنموية لا يوفرها قطاع العقارات.
ولكن الآن صار العائد من الاستثمار في العقار سلبياً، أي أن المالك يصرف على العقار بدلاً من أن يستفيد منه، بما أن قيمة الإيجار لا تغطي تكاليف الصيانة والبناء، ولو اختار المالك عدم التأجير عليه أن يُوظِّف خفر لحراسته من اللصوص، وأن يدفع لهم الأجر حسب قانون العمل الذي يحدد ساعات العمل وأن الأجرة قد تكون مضاعفة للعمل في ساعات مثل الليل أو الإجازات.
ما يحدث في سوق العقار تيرمومتر لما يحدث في أسواق الزراعة والصناعة والخدمات المهمة، إذ يتدنى العائد وترتفع المخاطر. في مثل هذه الظروف لن يستثمر في السودان، ولا حتى في عقار، إلا مضطر وفاقد خيارات. ويصبح الترقي الاقتصادي – الاجتماعي الوحيد المُتاح للشباب هو المُغادرة أو تكوين جيوش "تحرير" ومليشيات خاصة أو الارتباط بخدمة أجنبي أو احتراف السياسة كمهنة للتكسُّب الخاص بدلاً من خدمة المجتمع. وهذا هو اختناق التنمية في فتيل.
كل هذا يعني أنّ أيِّ سياسة اقتصادية عقلانية في المستقبل يجب أن يكون في أعلى سلم أولوياتها تحسين مناخ الاستثمار في الأنشطة الحقيقة وإزالة جميع العقبات الكابحة للاستثمار في الزراعة والصناعة سواء أكان مصدرها تغوُّل الدولة أو هشاشة القاعدة الإنتاجية الموروثة.
بقلم: معتصم أقرع

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.