مفاجآت في ختام مجموعات الممتاز: الأمل عطبرة يهبط بعد 22 عاماً والفلاح يتأهل للنخبة    شاهد بالفيديو.. فنان سوداني يصل الخرطوم ويوثق لجمال وروعة صالة الوصول بالمطار ويدعو أبناء الوطن للعودة (البلد بتعمر بأهلها)    النفط يستقر وسط خسائر أسبوعية والذهب والفضة ينتعشان    "ميتا "تسجّل براءة اختراع لمحاكاة المستخدمين بعد وفاتهم    تطوير بطارية تُشحن خلال ثوانٍ وتصمد 12 ألف دورة    شاهد بالفيديو.. السياسي الراحل غازي سليمان: (لم أعد افرح لأن شعب السودان لم يفرح بعد وعلي الطلاق إبنتي "أم النصر" أرجل من 100 راجل)    شاهد بالصورة.. ظهرت بشعار أتلتيكو مدريد وهي تلوح بالرقم 4!! هل قصدت المذيعة السودانية سهام عمر السخرية من برشلونة بعد الهزيمة المذلة؟    بالصورة.. لأول مرة منذ 23 عام.. الأمل يودع الدوري السوداني الممتاز والحزن يخيم على عشاق كرة القدم بعطبرة    شاهد.. حسناء الفن السوداني "مونيكا" تشعل مواقع التواصل بجلسة تصوير جديدة    شاهد.. الفنان مأمون سوار الدهب بعد زواجه: (زارتني الملائكة)    اكتشاف مركبات "زائفة" تشعل نوبات الربو    دراسة: القراءة والكتابة تخفِّضان خطر الزهايمر 40%    طلاب شرق دارفور يسيرون قافلة وطنية إلى جنوب كردفان برعاية والي شرق دارفور    شاهد بالفيديو.. فنان سوداني يصل الخرطوم ويوثق لجمال وروعة صالة الوصول بالمطار ويدعو أبناء الوطن للعودة (البلد بتعمر بأهلها)    ترتيبات لإعادة تشغيل مصنع ألبان بركات وإنشاء مزرعة لتربية الماشية    من أرشيف كتابات الصحفية سهير عبدالرحيم : (هذا الصحفي كان يصلي خلف البشير من غير وضوء)    صحة الخرطوم وأطباء بلا حدود تناقشان رؤية التشغيل الكلي للقطاع الصحي بالولاية    تشغيل مصنع الاوكسجين بمستشفى الدبة المركزي    الشرطة المجتمعية بولاية سنار تدشّن قافلة دعم تكايا رمضان بولاية الخرطوم    سهير عبد الرحيم تكتب: مشاهداتي في جلسة مجلس السلم والأمن الأفريقي    النتيجة تؤهل النيل لدوري النخبة مينارتى يواصل إنتصاراته.. يفوز على الوحدة بثلاثية ويعزز صدارته للمجموعة الأولى    المريخ يبارك انتخاب رئيس إتحاد سيكافا وأعضاء اللجنة التنفيذية    مساعد قائد الجيش يكشف عن فساد وزير كبير    إبراهيم شقلاوي يكتب: مسرح ما بعد الحرب لدى يوسف عيدابي    شاهد بالفيديو.. على أنغام أغاني "الزنق".. لاعبو حي الوادي يحتفلون مع راعي الفريق ونائب رئيس إتحاد الكرة أسامة عطا المنان بمناسبة زواجه    وزارة المالية توقع إتفاق مع بنك التضامن الإسلامي لتقديم خدمة إيصالي    شاهد بالفيديو.. فتاة سودانية تبهر راغب علامة وأنغام بعد ترديدها أغنية هدى عربي في برنامج مسابقات والسلطانة تدعمها وتحتفي بها    ارتفاع في اسعار محصول الذرة واستقرار سعر السمسم بالقضارف أمس    إلغاء رحلة قطار إلى الخرطوم..إليكم تفاصيل    انطلاق دورة متخصصة لتطوير الأداء الرقمي برعاية وزير الشباب والرياضة    الإدارة العامة لشرطة تأمين التعدين تنفذ حملة منعية وكشفية لمكافحة التعدين العشوائي بولاية البحرالاحمر    الإدارة العامة لشرطة تأمين التعدين تنفذ حملة منعية وكشفية لمكافحة التعدين العشوائي بولاية البحرالاحمر    هيئة مياه الخرطوم: تحصيل فاتورة المياه لا يشمل القطاع السكني حتى الآن    ارتفاع طفيف لأرباح زين السعودية إلى 604 ملايين في 2025    مسلسلات رمضان.. هل تقع أيتن عامر فى حب ياسر جلال فى مسلسل كلهم بيحبوا مودى    الدولار يواصل التراجع أمام الجنيه فى منتصف تعاملات اليوم    مسؤول سوداني يغادر إلى تركيا    السودان.. وزير الشباب والرياضة يصدر قرارًا    مجموعة الهلال السوداني.. صنداونز يقتنص التعادل ويبقي آمال التأهل في دوري الأبطال    أفراد من الشرطة يلقون القبض على السائق الخاص بالقائد الميداني لمليشيا الدعم السريع "جلحة" داخل "ركشة" بحي بري    هلال كوستي يدشن برامجه الثقافية بليلة ثقافية كبرى وتكريم رموز النادي والمجتمع    شاهد بالفيديو.. سرقة محل مجوهرات بشارع الوادي بأم درمان وقيمة المسروقات تقدر ب(ترليون) جنيه    محاولة أوكرانية جديدة لإفشال مفاوضات السلام بعيداً عن ارض المعركة    رفض الزوج شراء سجائر لها فقتلته.. جريمة زوجة مصرية تثير الجدل    حريق كبير في سوق شرق تشاد    رسالة أخيرة في بريد الرئيس البرهان قبل تمرد الحركات المسلحة الدارفورية    ترامب يحذر إيران: الوقت ينفد والهجوم القادم سيكون أشد    مباحث الخرطوم تعلن توجيه ضربة موجعة لمافيا السيارات..إليكم التفاصيل    تلفزيون السودان يستأنف البث المباشر من مقرّه الرئيسي    وزير الصحة: التبغ عدو الحاضر والمستقبل و فاتورته الصحية تفوق عائداته الضريبية    هل قتل السحر الأسود الإسرائيلي عبد الناصر؟.. كتاب جديد يكشف خفايا خطيرة في مصر    سباق اختراق الضاحية باكورة بطولات الاتحاد العربي لألعاب القوى    شركة اتصالات في السودان تعلن عن توقف خدمات    "مَا حَرَّمَ إِسْرَائِيلُ عَلَى نَفْسِهِ"!    أحمد الشاكر: انا أعجز عن شكر جميع الإخوة الأشقاء في المملكة العربية السعودية    السودان..حصيلة صادمة بمرض شهير في ولايتين    إسحق أحمد فضل الله يكتب: (حديث نفس...)    "كرتي والكلاب".. ومأساة شعب!    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



ارتفاع أسعار العقارات هو الوجه الآخر للحقيقة المُريعة بأنّ مناخ الاستثمار في السودان مسمومٌ
معتصم اقرع نشر في النيلين يوم 03 - 08 - 2021

يندهش المراقبون كثيراً من أنّ العقارات في الخرطوم باهظة الثمن، مقارنةً بالمدن الأخرى حول العالم، التي تقدم خدمات أفضل بكثير في أوروبا أو أمريكا أو الشرق الأوسط وأفريقيا. فالعقار مثلاً أرخص في القاهرة وإسطنبول وإسبانيا وغير ذلك من الدول بما في ذلك أمريكا وأوروبا. يستنتج البعض عن عجل أن أسعار العقار في الخرطوم ليست حقيقية، لذا فهي مُهدِّدة بالانهيار.
من الناحية الاقتصادية، يسهل تفسير أسعار العقارات في الخرطوم فهي تبدو مفهومة ومنطقية. لاستيعاب هذه النقطة، عليك أولاً أن تدرك أنّ جميع الأسعار في العالم تتحدّد حسب قوى العرض والطلب. لذلك بافتراض ثبات العرض، إذا ارتفع الطلب تزداد الأسعار، والعكس صحيح. وفي حالة ثبات الطلب، إذا انخفض العرض، ترتفع الأسعار. والعكس صحيح. وإذا تغيّر العرض والطلب معاً تعتمد النتيجة النهائية على معدل التغيُّر في كلاهما واتجاه التغيّر.
في معظم أنحاء العالم، يجئ معظم الطلب على العقارات لسببين. يشتري الإنسان العقار إما لأنّه يريد الإقامة فيه، أو لأنه يُريد استثمار أمواله وتحقيق ربح في شكل إيجار وزيادة سعر العقار عبر السنين. من الواضح أن هذا الطلب على الاستثمار في العقارات يرتبط بفُرص الاستثمار الأخرى. لذلك إذا كان عائد الاستثمار مثلاً في البورصة أكبر منه في قطاع العقارات، فإنّ الشخص يُفضِّل الاستثمار في سوق رأس المال، وليس في قطاع العقارات.
أما في السودان، فهناك مصدرٌ ثالثٌ للطلب على العقارات لا يرتبط بالسّكن أو الرغبة في الاستثمار. في السودان هناك طلبٌ كبيرٌ على العقارات كأداة لحفظ المُدّخرات في مأمن من غول التضخُّم والسرقة أو تقلبات السياسة. لا تُوجد وسيلة ناجعة لحفظ المدخرات غير العقار لمن استطاع إليه سبيلا.
الكثير من الطلب على العقارات في الخرطوم يأتي من قوم لا يريدون العيش فيها أو الاستثمار فيها. فهم يشترون العقار فقط لأنّه أفضل طريقة للحفاظ على مُدّخراتهم آمنة. والدليل على ذلك هو العدد المهول من المنازل والشقق الشاغرة أو المسكونة جزئياً، وحقيقة أنّ معدل الربح الحقيقي على العقارات المُستأجرة منخفض بشكل رهيب إن لم يكن سلبيًا.
في أنحاء العالم، القاعدة الفضفاضة هي أنّ سعر العقار، في المتوسط، يساوي قيمة الإيجار على مدى 20 عامًا.
في الخرطوم، باستثناءات قليلة تتعلّق بالإيجار للمجتمع الدبلوماسي، يحتاج المُستثمر لأكثر من مئة عام من الإيجار لاسترداد الثمن الحقيقي الذي دفعه لشراء العقار – محسوباً بالدولار أو بالذهب. وهذا يعني أن القوم يشترون العقارات ليس للاستثمار، ولكن للحفاظ على مُدّخراتهم في مأمنٍ من التضخُّم، خاصةً أنّ مُعظمهم لا تتوفّر لهم بشكل سلس الحسابات المصرفية بالعُملة الأجنبية، مستقرة القيمة، داخل السودان أو خارجه.
كما أن هناك جانباً نفسياً، فالكائن السوداني مَسْكُونٌ بحب امتلاك العقار كطقس عبور وإشهار للجدارة الاجتماعية بعد التخرُّج والتوظف والزواج.
كل هذا يعني أنّه بالمُقارنة مع بقية العالم، في السودان يوجد طلبٌ إضافيٌّ على العقارات كملاذٍ آمن للمدخرات. يُغذِّي هذا الطلب رجال ونساء الأعمال وشرائح المهنيين العليا والمغتربون. كما قلنا إنّ الأسعار يتم تحديدها حسب العرض والطلب، وبما أنّ العرض تقريباً ثابتٌ أو بطئ النمو، والطلب مرتفعٌ، فإنّ أسعار العقارات مرتفعة وستستمر في الارتفاع بالعملة المحلية. ولكن مع الزمببة والتضخُّم الانفجاري، فإن أسعار العقار مُقيّمة بالدولار مرشحة للانخفاض التدريجي ولكن بوتيرة بطيئة إلى حدٍّ ما.
هكذا، فإنّ ارتفاع أسعار العقارات هو الوجه الآخر للحقيقة المُريعة بأنّ مناخ الاستثمار السوداني مسمومٌ، وتنعدم فيه الفُرص. هناك عُيُوبٌ شديدةٌ في مناخ الاستثمار في الزراعة أو الصناعة أو الخدمات أو أسواق رأس المال، لذلك يتم توجيه معظم الثروة الوطنية إلى قطاع العقارات الذي لا ينتج المزيد من الثروة ولا الازدهار ولا فرص العمل ولا تراكم المعرفة والتكنولوجيا. عُيُوب المناخ الاستثماري كلها خلقتها تخبُّطات جهاز دولة طفيلي ترقيعي يفتقد المعرفة العلمية لإدارة العملية التنموية. وإذا توجّه جل ثروة البلد صوب العقار لعدم توفر بدائل آمنة لحفظ المال، فمن المنطقي تواصل ارتفاع أسعاره.
نَظّم ملاك العقارات، المتضررون من قانون إيجار المباني لسنة 1991 وقفة احتجاجية في يوم 2 أغسطس 2021 أمام وزارة العدل، طالبوا خلالها بتعديل القانون، وأكدوا فيها تضرُّرهم المباشر من القانون الذي لا يُواكب المُتغيِّرات الاقتصادية التي تشهدها البلاد. طالبت المذكرة بإلغاء مادة الإجارة الحكمية التي تنص على أنه لا يحق للمالك المُطالبة بإخلاء المستأجر للعقار إلا بعد سبع سنوات.
قضية أصحاب العقار واضحة كالشمس وتفرض أسئلة غير مُريحة على الحكومة والمُجتمع، مثل هل تقع مسؤولية إسكان المواطن على حساب مالك العقار.
قضية المُلاك مُرتبطة بالتضخُّم الجحم الذي أطلقت شيطانه الحكومة بصرفها المُتوسِّع بلا موارد. ونضرب مثلاً إنه لو تعاقد مالك مع مستأجر يوم سقوط النظام السابق بإيجار قيمته 7000 جنيه، كان ذلك المبلغ حينها يساوي 100 دولار ولكن اليوم يساوي المبلغ أقل من 16 دولاراً وهذا لا يكفي لصيانة العقار دع عنك استرداد تكلفة البناء أو الشراء. كما أن مبلغ الإيجار مرشح للانخفاض مع مرور الأيام خلال فترة سريان مادة الإجارة الحكمية لمدة سبع سنوات. في الوقت الذي يرفع فيه صاحب كل سلعة أسعاره يومياً لمُواكبة تغيّر التكلفة، يظل صاحب العقار حبيساً في عقد لمدة سبع سنوات لذلك ترى الملاك هذه الأيام يصرخون عن حق كما اتّضح لي من زيارة صفحتهم النشطة على الفيسبوك في الأيام السابقة.
في مقالٍ سابقٍ، ذكرنا أن الأسرة السودانية تتّجه لحفظ قيمة مدخراتها في شكل عقار لأنه الاستثمار الوحيد الآمن وقليل المخاطر، بما أن سوء السياسة الاقتصادية نسف إمكانيات الاستثمار في الصناعة والزراعة أو الخدمات المهمة لتدني الربحية وعلو المخاطر. كما قلنا أن تركز رأس المال السوداني في العقار يأتي على حساب الاستثمار في الاقتصاد الحقيقي – الزراعة والصناعة والخدمات – لأن العائد فيها منخفض للغاية والمخاطر عالية مع أنها القطاعات التي يوفر نموّها فرص عمل وديناميكية تنموية لا يوفرها قطاع العقارات.
ولكن الآن صار العائد من الاستثمار في العقار سلبياً، أي أن المالك يصرف على العقار بدلاً من أن يستفيد منه، بما أن قيمة الإيجار لا تغطي تكاليف الصيانة والبناء، ولو اختار المالك عدم التأجير عليه أن يُوظِّف خفر لحراسته من اللصوص، وأن يدفع لهم الأجر حسب قانون العمل الذي يحدد ساعات العمل وأن الأجرة قد تكون مضاعفة للعمل في ساعات مثل الليل أو الإجازات.
ما يحدث في سوق العقار تيرمومتر لما يحدث في أسواق الزراعة والصناعة والخدمات المهمة، إذ يتدنى العائد وترتفع المخاطر. في مثل هذه الظروف لن يستثمر في السودان، ولا حتى في عقار، إلا مضطر وفاقد خيارات. ويصبح الترقي الاقتصادي – الاجتماعي الوحيد المُتاح للشباب هو المُغادرة أو تكوين جيوش "تحرير" ومليشيات خاصة أو الارتباط بخدمة أجنبي أو احتراف السياسة كمهنة للتكسُّب الخاص بدلاً من خدمة المجتمع. وهذا هو اختناق التنمية في فتيل.
كل هذا يعني أنّ أيِّ سياسة اقتصادية عقلانية في المستقبل يجب أن يكون في أعلى سلم أولوياتها تحسين مناخ الاستثمار في الأنشطة الحقيقة وإزالة جميع العقبات الكابحة للاستثمار في الزراعة والصناعة سواء أكان مصدرها تغوُّل الدولة أو هشاشة القاعدة الإنتاجية الموروثة.
بقلم: معتصم أقرع

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.